已開發國家也會沒房住?在這個國家,就是這么真實

中國最近的房價開始企穩,即使是在一二線大城市,房價也是穩中有降,再不見過去十年那種一日一價的瘋狂景象。中國人對房地產的熱情也有盡頭,房地產作為一種可以牟取暴利的投資品的歷史,可能要暫時告一段落了。

其實中國近十年來房價飛漲,是一個大型經濟體高速發展中的必經之路,很多發達經濟體都經歷過。隨著經濟發展逐漸穩定,房價也會轉入平常狀態。

但同樣在這十年,大洋彼岸一貫低調的加拿大,房價卻也在走高,人們都在抱怨住不起了……

已開發國家房價第一虛胖

2018年,經濟合作與發展組織OECD對全世界高收入國家的房價收入比作了統計。這個數值的算法是,將當年全國房價和收入各取中位數,然後相除。從這個算法也能看出來,比值越高,說明房價相對收入越高,對工薪階層來說就越難負擔。

不過由於各國情況千差萬別,開發中國家和已開發國家的情況又有所不同,為了讓數據更具有參考意義,OECD把算法做了小幅度調整,方便各成員國自行比較:以2015年各國的房價收入比為基準值100,根據增長比例給出去年的數字。

以2015年為基準的

2018高收入國家房價水平

(圖片來自OECD官網)

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具體的過程可能把你看亂了,直接看結論。

經過OECD統計學家的一通操作,2018年加拿大的數值是122.9,也就是說2018年加拿大的房價增幅比收入增幅上升了22.9%,工資永遠也追不上房價了。這事放中國不新鮮,但考慮到我們是一個發展中大型經濟體,而且房產還承載著戶口、學籍、醫療、地產傳統這些附加值,溢價高並不奇怪。相反在發達經濟體中出現如此明顯的房地產高於其他收入漲幅,是不太尋常的。

細節部分

(圖片來自OECD官網)

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在OECD的眾多已開發國家成員國中,次於加拿大的是葡萄牙,為117.7,然後是斯洛維尼亞,為116.2,都沒有超過120。而在歐洲主要經濟體中已經被人認為是超級泡沫的英國房市,這一數值也才只有107.8。對於沒見過中國大世面的加拿大房客來說,這個漲幅已經非常可怕了。

這樣的漲幅也不是一天兩天了,去年下半年還算是加拿大房價收入比上升比較慢的一年,2016~2017年才是加拿大房市的奇蹟時期,每個季度的房價收入比都要上漲3%~4%,但買房者還是絡繹不絕,更加推高了房價。房價漲幅能在2018年有所減緩,還要歸功於政府巨觀調控,提出了要預付20%定金的政策,並在銀行系統推廣了客戶貸款壓力測試(令中國人驚奇的是他們過去竟長期沒有首付和償還能力評估的系統?),這才把交易熱度打下去。

05-19年加拿大住房價格

18年後均價漲幅較小

藍線是以房屋價格指數基準

紅線為平均水平

(圖片來自OECD官網)

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而如果把這一輪上漲放在更大的時間尺度上看,這波奇怪的上漲早在2012年開始就已經出現了。從2012年末開始,加拿大的房地產交易量就不斷走高,到2016年年中達到了歷史頂點,這也正是加拿大房價收入比值暴漲的時間點。

也正是在2016年,加拿大的房地產行業占據了全國一半的經濟份額,部分地區的房地產收益率高達30%。隨時需要注意的是,這是在已開發國家加拿大,城市房地產在經濟發展過程中的高盈利能力時代已經過去了,不能用中國過去十年的經驗進行對比。也同樣因為是發達經濟體,加拿大其他行業的增長空間也不大,當年的GDP增長率僅為1.4%,買房一下子成了最好的投資標的。

今年年初報導

房價今後或許不會瘋長

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雖然是利益相關團體,但加拿大房地產協會CREA仍然表示,房地產價格過高可能會吞噬本屬於其他經濟部門的投資,滋生泡沫,讓加拿大經濟結構逐漸惡化。

這一切確實讓他們看不懂。

危機後的重生

2012年後的加拿大房地產行業的突然興起倒是不難解釋。

自90年代以來,經濟成長逐漸乏力的加拿大就一直保持低息狀態,希望通過低息放款刺激民眾消費、資本投資,持續拉動經濟成長。也不光是在加拿大,大多數經濟陷入停滯的歐美已開發國家都是這么做的。有的國家為了倒逼民眾消費,甚至推出了負利率,錢存銀行還不如放家裡安全。

2000至2018年經合組織國家房價走勢

加拿大為紅線

2015年到了分水嶺

(圖片來自OECD官網)

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短期的寬鬆政策的確有利於拉動內需和投資,促進經濟健康增長;但長期的寬鬆政策如果沒有足夠的經濟進步相匹配,民眾的消費增長趕不上收入增長,就會空耗民力,導致銀行壞賬死賬變多。利息再低客戶也還不上,甚至還要賴本金。

08年次貸危機就是由美國的房地產行業壞賬開始,蔓延到整個歐美社會的。所以08到09年,手頭拮据,對未來充滿悲觀的歐美人都不會買房,加拿大人也不例外。

08年金融海嘯後

美國推出了三輪量化寬鬆

貨幣基礎大幅增加

(圖片來自wikipedia@Rx5674)

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但和其他歐美國家不同的是,加拿大的人口增長率一直偏高,過去二十年都維持在1.2%以上。相比之下,美國始終在1%以下,英法德等老牌已開發國家更是在0.5%以下(其中不少還是難民),日本都有幾年是負增長的,連印度的人口增長率這幾年都在下滑,去年只有1.1%。

人口數量上升最明顯的是加拿大南部美加邊境一線的溫暖大城市。這主要由幾方面的原因造成:

不知道從美國那邊跑過來的多不多

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其一,大城市的第三產業工作機會多,在信息化社會這是對人才最具有吸引力的崗位,外地居民都會湧入大城市;

其二,大城市人口基數大,生活安逸,在後農業時代生育意願其實比北方城鎮更高(考慮到加拿大的北方城鎮都是苦寒之地)

其三,加拿大從2015年之後放寬了移民法,在2015、2016年分別吸納了30萬人,並計畫在2020年之前再吸納100萬人,以彌補戰後嬰兒潮那一代人留下的崗位空缺。

15年7月-16年7月

加拿大移民人數32萬餘人

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在大城市出生的土著孩子和移民,顯然都是不會離開大城市的,大城市人滿為患也很自然。比如坐落在安大略湖邊的全加第一大城市多倫多,在過去十年每年能吸引75000人遷入。看上去不多,但加拿大總共人口也才3700多萬,這相當於每年有0.2%的國民進入,同等事件放在中國,就是每年有283萬人湧入上海。(當然人口上了這樣的量級,管理難度成幾何級上升,本就不現實,這裡只是做個比喻)

大量移民和年輕人湧入大城市,戰後嬰兒潮那一代的老人則已經在氣候溫潤的大城市住慣了,只想安度晚年,不願意到北方苦寒之地去“戍邊”,加拿大大城市的住房供應困難,價格也水漲船高。

歡迎來到多倫多,但你可能買不起

(多倫多中心商務區)

(圖片來自wikipedia@paul bica)

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這是最直觀,也是最表層的因素。

神秘的海外投資客

左翼政府執政的加拿大當然不會坐視城市工薪不管,打出了不少政策組合拳,試圖扭轉房地產價格畸形上漲的趨勢。

2018年,加拿大央行就推出了前文所述的緊縮政策,提高了購房貸款的首付,並縮短了貸款償還期,希望以此阻止投機買房者的行動。政策當時收效了,2018年第一季度全國房產交易量大幅下滑,至今都沒有回到最高位。

2007-2019加拿大房屋

月度銷售走勢(紅線)

2018年陡降

(圖片來自OECD官網)

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但到了2018年下半年,交易量又上升了,溫哥華房價在那段時間還逆勢上漲了12%。此後價格也沒有停止回升的腳步,溫哥華、渥太華、蒙特婁的房價都在不斷上升。其實對於沒有存款習慣,家長又不掏錢包的加拿大年輕人來說,提高首付門檻、縮短償還期,的確會打消他們買房的念頭,卻全然阻止不了有本金、有耐性的投資客。

年輕人想在大城市混下去,就只能租房住。

為了保護租房客,加拿大一直都有很強勢的租房保護法規。最嚴厲的還要數魁北克省,如果房東在續約時要求比上一年更高的房價,房客就可以要求房租談判。而一旦契約簽訂,除非房客不交租金或者在房子裡從事違法行為,房東是不能主動趕走房客的。但這個違法行為的定義非常狹窄,甚至連轉租當二房東都不算。房東在租房交易中幾乎沒有主動權。

乍一看這保障了房客的利益,但長期來看這樣的政策並不會讓租金自然下降。當房東們意識到自己在租房中不能收穫想要的利益,有錢的人就不會主動購買房屋以供出租,市面上流通的房屋變少,長期價格只會更高。

在現在的多倫多,一個職員能拿到4000加元的月薪已經很不錯了,但住房的租金已經漲到了至少2000加元(合10000多人民幣),占去了月收入的一半。再加上昂貴的電信、食品、車輛保養、水電費,一個月下來也是月光的居多。

網友吐槽多倫多租金高

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想買房就更不可能了,根據加拿大最大的房屋信息網站Better Dwelling分析師計算,在房價不動,收入維持增長的情況下,多倫多人也還需要40年時間才能讓收入趕上房價。

所以如果你有在多倫多打拚的朋友,請多多關心TA一下,因為他們現在已經過得比北漂還慘了。

只有在溫哥華的人可能還笑得出來。由於2018年溫哥華對海外買家購房加征20%的印花稅,並要求登記買主的個人信息,溫哥華房價從去年開始就狂瀉不止,已經被國家統計局從高房價地區里除名了。有不少當地華人喜憂參半,沒房的想抄底卻又怕繼續跌,早幾年咬牙買房的已經高位站崗欲哭無淚了。

到現在還在狂跌

政府是主因

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不過話又說回來,溫哥華的地方政策不過是對海外買家加稅和登記信息,竟能硬生生將房價從全國性的泡沫中打下來,說明海外資本是推動這一輪上漲的重要因素。的確,此前加拿大買房並不困難,外國人買房也只需要支付很少的附加稅,還能通過財務操作再降一些,外國人入加炒房的確能有收益。

那么,又是什麼人,能聚集如此巨大的資本量和購買量,又在千萬種當地產業中慧眼獨具地盯上了房地產這個特別的產業呢?

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