買房[詞語解析]

買房[詞語解析]

買房是指向房地產商或者其他開發單位購買商品住房,或者向其他房產業主購買二手住房,通過廣告獲取房子的詳細信息,然後比對後決定購買。獲取房產信息的渠道有地產商活動宣傳、戶外廣告、報紙廣告、網路廣告、朋友介紹等。一旦確定購買,房屋買賣當事人必須辦理房地產產權證,確保買家合理使用房產權。

基本信息

概述

買房是指向房地產商或者其他開發單位購買商品住房,或者向其他房產業主購買二手住房,通過廣告獲取房子的詳細信息,然後比對後決定購買。獲取房產信息的渠道有戶外廣告,報紙廣告,網路廣告,朋友介紹等。

買房流程

第一環節:著手準備
買房買房

買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力,並根據工作生活的需要,確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

第二環節:挑選房源
這一環節是準備工作的延續,可以從報紙、電視、網路或相關房地產網站上查詢,購房者需要綜合三種媒體的優勢,全面細緻考察房源信息。

第三環節:實地看房
選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所了解。

如購買的是現房,可以直觀地看到房屋的結構、戶型,但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據。這個時候,購房者一定要學會看戶型圖。 

一般來說,選房要從房子六個方面來考慮是否買房。六個方面包括:地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。

第四項環節:談判簽定買賣契約
確定目標後,就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。

買房買房
談判簽訂買賣契約這一環節是購房過程中最重要的環節,買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上,特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

第五環節:辦理貸款
目前二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。

第六環節:辦理產權過戶
原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料,然後權證人員協助辦理產權過戶手續。

第七環節:驗房入住
驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清,買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上籤字備檔。

買房準備

購房目的

1、買房的資金準備--準備用多少錢買房?
購樓者(潛在業主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題:為什麼要買房?到底需要什麼樣的房子?思考清這兩個方面的內容,對多數購樓者都有所幫助,大家知道買房前準備的資金數額,決定了買房中的一切重要行為。
買房的心理準備--你想把家安在什麼地方?

買房買房
購房者一般都有地域的偏好,東西南北中,漢口、武昌、漢陽……購房者需要反覆思考的第二個問題是:到底想把家安在什麼地方?多數人在購房時會考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況,包括公共運輸體系、路況和路程長短。但值得提醒的是,購房是長期行為,購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分餘地。在郊區購房時還要注意樓盤與城市之間的交通情況,想必經過長時間堵車的人都有體會。

了解市場

買房的知識準備——先讓自己成為半個房產專業人士。

孫子說過“多算勝少算”,對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場,消費者主動縮小信息差距,總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業,老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事,所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。

買房的選擇準備--查詢打聽情報與實地看盤。

這是一道比較複雜而且非常重要的“工序”,因為購房者要學的東西比較多,而且,購房者在此期間所得知的信息,對是否買到滿意的房產至關重要。查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針,要想看出門道還要靠朋友的介紹,房展的樓書、報紙上的廣告,當然不要忘了上網查查看……

與開發商過招

買房的最終抉擇--確定購買目標

經過深思熟慮之後,購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選,在這個時候,千萬要記住:“聽別人千句不如聽家人一句”--房子終歸要自己和家人一起住的。
選擇自己的房屋,首先要從小區的整體規劃入手,對整個項目有個通盤考慮。一般來講,能占據最多小區綠化的樓盤位置最好,因為綠化不僅是賞心悅目的景觀,它對隔離噪音、粉塵,製造良好的小氣候,比如濕度、溫度等十分有效。

買房的談判階段--壓價與取得優惠

開發商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧,其中包括:優惠、折扣、造就搶購態勢等。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”,以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括:銷售小 姐手中2到3個百分點的折扣、煤氣/電話安裝費、1到2年的管理費、其他優惠銷售贈品等。

簽單與過戶

買房的簽單階段——預售登記與契約

與發展商簽契約時要千萬小心,不妨詢問一些法律方面的人士,要知道房產糾紛的產生多半是由於契約出現了問題,契約沒簽好,今後的煩惱會像滔滔江水。

買房的實質階段——交易與過戶

契約有預售契約和買賣契約兩種,預售契約是相對於期房而論的;買賣契約則用於現房交易。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。立契過戶應該是買房人親自辦理的,如果不能親自辦理而需他人代辦的,買房人一定要出具委託書,委託書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)。

驗收與入住

買房的收尾工作——驗收與繳納稅費

拿到新房鑰匙先別高興,經過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意,首先要知道驗收房屋的標準,還需要清楚不合格的房屋是否有權向開發商拒收,這個階段需要在專家的指導下進行。

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在辦理入住之前,購樓者還需要交清契約款,辦理結算;發展商要統一審核的付款情況,每期付款的底單複印件都須立檔保存,在最後入住時以供審核。購房人持契約就可以到物業管理公司拿鑰匙,拿鑰匙時,要求籤訂物業管理公約。
買房的清理工作——裝修和入住
裝修在購房之中是個可有可無的過程,因為有相當購房者購買的是毛坯房,自己在找裝修公司進行裝修,此時發生的糾紛和業務已和購房沒有關係。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。

買房信息

1、戶外廣告
買房信息內容可能只了解到新樓盤的信息,二手房的信息,可能很難找到。還有就是戶外廣告有很多是舊的,甚至幾年前的樓盤廣告還在,所以要學會分別!

2、報紙廣告
報紙上的買房信息雖然是新的,但有些買房信息只有文字性的概括,甚至有誇大其詞,這樣很難了解到房子的真實信息。

3、房地產網站
房地產網站可以了解大量的買賣房子信息,也可以與網友交流,如搜房網,房道網,百度安居等大型綜合性房地產網站。網路上的買房信息,基本就是最新最快的,也可以看到房子的現場圖,這樣就可以知道房子的內部情況,更好地了解房子的信息!

4、朋友介紹
朋友說好,不一定是好的!自己要會分別!

5、中介公司
上面的四種了解房子信息的方法,最後還是通過房地產中介經濟人的手,所以說是最直接了解房子信息的方法,但不靈活!

挑選房源

價格

需要、考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然,最好還是聽聽專家建議。

位置

好位置的房子通常具有以下特徵:1.城市上風上水。2.交通便捷。3.城市化水平高。4.生活便利。5.環境宜人,自然、人文景觀優雅。

面積

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定,房屋銷售仍按建築面積計算價格,那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的公用建築面積之和。

室內格局

1、一般回考慮再次裝修,室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚,因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度,否則將暴露橫樑。

2、注意整個室內格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不規則形狀出現,也應避免室內中央有拄穿過。因為會影響家具布置,造成的浪費面積多。

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3、對房內各功能居室的配置安排及行走動線,要做仔細考量。4、主臥室應有良好的隔音和充足的光線儘量避免與鄰棟建築的門窗相對,以免破壞機密性,給生活造成不便。
5、廚房與衛生間應選擇明衛與明廚,因為自然通風與採光對廚房與衛生間的潔淨乾燥效果是最佳的。
6、浴廁應考慮自然通風與採光,位置應處在隱密次要處。

戶型結構

1、根據使用選擇戶型
住宅的戶型按平面組織可分為:獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為:複式,躍層式,錯層式等。消費者在挑選時,應結合平面、剖面一起考慮。

2、各地戶型各有差異
由於歷史的原因,各地的房產戶型存在著差異,相比上海、深圳等城市,北京的戶型設備確實是相對落後。其中主要是兩方面的原因:首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格,出於容積率的考慮,發展商為了儘可能多出面積的考慮,發展商為了儘可能多出面積,只好犧牲了戶型的合理性。

3、室外景觀成新寵
客戶在購房時,住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素,但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢,即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向,而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美,即使傳統上讓為較差的朝北戶型也會受到認可。

4、先廳後臥,順序選擇
在購房時考慮居室各部分的優先順序是:第一看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、採光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境,一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最後考慮陽台。

朝向

在中國,挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次,消費者應挑臥室的朝向。一套房內,臥室一般有二三間,其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。

樓層

低層建築一般為一至二層。多層建築一般為三至七層。高屋建築一般為八至三十層。超高層建築一般為三十層以上。因此,這就為建築層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。

在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理;如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當,往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。底層也最容易接受地面環境的影響,如果地面植物繁茂、景色優美,底層的住戶當然是“近水樓台先得月”。

設施

一個好的家園,環境應該是乾淨、整潔、方便,有樹、有花、有草,車、人各行其道,訪客停車方便。

園林建設可以發揮業主的積極性,如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草,不僅可以美化環境,突出個性,而且不用花開發商和以後的物業管理一分錢。

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至於會所,當然是很必要的,高檔社區更少不了。但是,會所體量應與項目大小相匹配,也就是利用率和維護費用的問題。
另外,會所內容也很重要。除其他設施外,有兩樣設施必不可少,特別是對高檔家園而言:一是健身設施,包括健身器械室,還有可用於健美操等的室內空間;二是室內游泳池。

設計

1、房屋間距窄
過於狹窄的房屋間距,造成採光不足,通風不良,也影響了住房的私密性。

2、面積短缺
買商品房的短斤少兩現象,百姓是十分痛恨的,因為短斤少兩造成了大的損失,短少幾平方米的面積,在大中城市是好幾萬元,在小城市也是好幾千元,況且在物業管理費中也是以此面積來決定費用檔次的,這樣造成的損失會更大。

3、室內設計欠科學
在購買住房時,消費者普遍希望其所購住房能充分利用面積,設施配套也適當合理。而事實上,一些開發商開發的住宅,往往讓消費者大失所望。開發商在這上面應多動動腦筋,從消費者的角度去設計。

4、公共空間少。
主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。有的住宅設計時由於沒有預留綠化面積,環境不好,沒有一定的公共空間,做做操都沒有地方。住在這樣的住宅里,何談生活質量的提高?

質量

為了便於客戶檢查房屋質量,這裡附上一則驗查房屋質量的簡易方法,你不妨記住並逐條檢查看一看。

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1、大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊  

2、門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)

3、門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音

4、窗台下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。

5、窗邊與混凝土接口有無縫隙?

6、開關窗戶是否太緊?可否妥當關上?

7、窗戶玻璃是否完好?

地板   

1、地板有無鬆動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?
2、地板間隙是否太大?
3、柚木地板無大片黑色水漬?
4、地腳線接口是否妥當?有無鬆動?
頂棚  
1、頂棚有無水漬?裂痕?特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。
2、牆身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?
3、牆身頂棚有無部分隆起,用木棍敲一下有無空聲?牆角接位有無水漬?裂痕?
4、牆身、牆角接位有無水清?裂痕?
廚廁
1、廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛髮,要仔細觀察。
2、坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?
3、浴缸、面盆與牆或拒的接口處防水是否妥當?
4、廚房瓷磚、馬賽克有無疏鬆脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現象?
5、廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?
6、水池龍頭是否妥當?下水是否順暢?
7、廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當? 8、廚櫃櫃身有無變形?門能否順利開合?
其他  
1、壁櫃門是否牢固周正?
2、試一下全部開關、插座及總電閘有無問題?
3、試煤氣熱水器開關是否妥當?

驗收房屋

房屋驗收的條件 

房屋必須有質檢站核發的房屋質量合格證明。

買房買房
按照有關規定,房屋交付使用前,必須要經區級房屋質檢站驗收合格,才能允許住戶居住。在查驗此合格證件後,住戶自己也要對房屋進行質量檢查,發現問題要及時解決。

凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通,一平即樓前6米、樓後3米場地要平整,不準堆積建材或雜物,以確保進出安全。要做到煤氣表、電錶(單元表)、水錶三表到戶。室內清掃乾淨,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理乾淨,無污物,達到窗明地淨,地漏、雨水等處無堵塞雜物。

高層住宅樓生活供水系統,必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。需要注意的是,北京地區的水質嚴重超標,有些小區生活用水全部是靠自己打井取水,為了保險起見,這樣的小區在驗收房屋時,最好自己采些水樣帶回去,送給有關部門檢驗,如果水質確實不符合生活用水標準,就應想辦法及早解決。

高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發安全運行合格證。

高層住宅樓消防供水系統,必須經消防部門檢驗合格。

房屋應按圖紙、檔案要求達到設備齊全,功能可靠,手續完備。

仔細檢查商品房質量

1、檢查房屋有無裂縫。

2、檢查房屋有無傾斜。

3、檢查房屋有無滲漏。

4、檢查牆面、地面。

5、檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理。

6、檢查門窗。

選擇誤區

環境=綠化率 

住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低於33%,它包括綠化硬質鋪裝,圍牆、大門、活動設施,各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等,而這些內容又必須與住宅建築形成一個有機的聯合體。

單就綠化而言,也不是簡單的綠了就可以了,而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當配植以及與四季相適應的種植方式,而硬質鋪裝及活動設施應充分考慮其使用功能,如無障礙設計就有規範的嚴格規定,藝術品的陳設則要更多考慮其文化涵義和藝術品位。從學科來說,環境則涉獵土建、園林綠化、藝術、市政等許多工程領域,而這些都得由有豐富經驗的設計人員將它們有機組合起來。

小區景觀“中看”就行 

強調人的主體性是對人本身的一種尊重,這並不是一句空話,許多具體的工作就體現了這一點。如活動設施的設定主要考慮老人、孩子的戶外活動,它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應,從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。

小區裡的景觀不只是供居民觀賞的,它必須與居民的休閒活動相匹配,也就是說居民可以徜徉其中,能夠實實在在地使用這些景觀設施,比如小區的集中空地做出高低錯落的構築物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間,以滿足不同活動的使用要求,開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦民眾文娛活動,而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。所以說景觀不僅是給人看的,同時也應該是給人用的。

過多追求環境個性 

居住區中的環境設計應該是豐富多彩的,會有許多視覺上、使用上的興奮點,而這些點必須有一個內在的秩序將它們統一組織起來,形成既獨立存在又集中有序的畫面,否則就是一盤散沙,而這一切的最終目的是為居民服務,而非設計師表現個人色彩的場所。環境設計是一門綜合的學科,從歷史上看,西方在城市公共環境的設計中有許多不朽的典範及相關理論,而東方則在造園藝術中有著獨到的意匠,就像油畫與國畫一樣以不同的手法創造不同形式,但同樣是美的生活圖景,當今的環境設計則應是博採眾長,繼承傳統來為今天的生活很好地服務。

簽訂認購書

認購書籤訂必須的流程:

商品房預售契約認購書商品房預售契約認購書

認購書主要內容包括:

1、認購物業;

2、房價,包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;

3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4、認購條件,包括認購書應注意事項、定金、鑑定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

在簽定完認購書後,銷售方還應給購房人發放《簽約須知》,以便使購房者明白下一個細節,購房人只有明白其中內容,才能順利簽定購房契約,其內容包括:簽約地點、購房者應帶證件、購房者委託他人簽約時有關委託書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

產權證辦理

房屋買賣當事人簽訂的商品房預、出售契約或房屋買賣契約依法生效後30日內雙方應到房地產產權登記部門辦理房地產產權證。

產權證辦理的基本程式

1、買賣雙方至產權登記部門,上交辦理產權證的相關資料:

商品房:個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷契約書(或預售契約書)、房屋分戶平面圖、繳款發票、交易監證文書。

拆遷安置房:個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產權交換。

證明書或購房證明書、原房屋產權註銷證明、房屋拆遷安置補償結算單、房屋分戶平面圖、繳款發票。

單位新建房:法人資格證明(法人代碼證明或營業執照、房屋登記申請表、建設項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設許可證、建築紅線圖、建設設計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告)。

個人新建房屋:個人身份證、房屋登記申請裝、建築許可證、建築紅線圖、建設設計防火審核意見書。

2、申請人上交資料後,房屋產權登記部門會開出收件收具,註明領證日期,領證日期一般距交件日期10天3個月左右。

3、產權登記部門將對所收資料進行審核,如發現申請人所交資料不全等特殊情況.會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人.並順廷辦證時間.

辦理產權證注意事項

一、交易時確定賣方雙證齊全,買賣契約是必須由產權證上所有共有人親自簽字才會生效,應防止代簽或漏簽。

二、整個交易過程中涉及的各項費用並非一次性收取的,因此事前一定要儘量明確所有明細費用,以避免中途添加各項雜費。

三、選擇威望較高知名人士或正規房地產中介機構作為交易雙方的資金、房屋交割的監管方,確保交錢後能順利過戶,或過戶後房與款兩清。

四、購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態中,以確定交易及入住時間。買賣交易後貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。

五、購買方在交易前確定清楚貸款所需要條件及費用,防止買賣交易後因貸款問題所造成的交易損失。

六、交房時的物業登記及相關水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清,以防交房後發現這些問題而產生付費上的扯皮應交稅費。

買房應繳稅費

契稅:指由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交易或贈與等發生房地產權屬轉移時,向產權承受人徵收的一種稅賦。

營業稅:指對銷售房地產的單位和個人,就其營業額按率計征的一種稅賦。

營業稅附加:指對繳納營業稅的單位和個人,就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維修建設稅與教育費附加。

房產稅:指以房屋為徵稅對象,按照房屋的原值或房產租金收入的一定比例向產權所有人徵收的一種稅賦。

印花稅:指對在經濟活動中或經濟交往中書面確立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。

個人所得稅:指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入,就其所得計算徵收的一種稅賦。

二手房稅費

交易手續費:2.5元/平方米×建築面積;

契約印花稅:房屋成交總額×0.05%;

營業稅:普通住宅5年內:房屋成交總額×5.55%;5年或5年以上:免徵;

非普通住宅5年內:房屋成交總額×5.55%5年或5年以上:差額×5.55%;

個人所得稅:普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

土地增值稅:普通住宅免徵,非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5%,3年至5年:房屋成交總額×0.25%5年或5年以上:免徵;

買賣契約公證費:(買賣契約需要公證時才須繳納)房屋成交總額×0.3%;

契稅是應由買方交納的,交稅比例是:

1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

購房保險

房貸的注意事項

一、申請貸款額度要量力而行
買房買房

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合適自己的還款方式

四、向銀行提供資料要真實

五、提供本人住址要準確、及時

六、每月要按時還款避免罰息

另外也要注意

一、申請貸款前不要動用公積金

二、在借款最初一年內不要提前還款

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

四、貸款後出租住房不要忘記告知義務

五、貸款還清後不要忘記撤銷抵押

六、不要遺失借款契約和借據

購房保險問題

為什麼要買住房貸款保險

購房者在貸款買房時,大多數銀行都有“強制性”的規定,必須同時購買“個人抵押貸款房屋保險”。

住房保險包括住房財產保險、個人抵押貸款保險。有此險種是因為銀行和借貸人都在尋求保障,因為個人貸款業務期限往往較長,當中可能會出現變數,銀行希望借款人在無力償還貸款時能保障貸款的償還,而借款人則希望這一保障能使其保留房產;而這種保障是雙方都無法解決的,因此引入了住房貸款保險:保險費=保險金額(即總房價)×保險費率×保險期限。它使得銀行在有還貸危險時可以作為保險契約的受益人得到賠付,而交保人出險後也可保住房產。

住房保險主要有個人抵押貸款房屋保險、家庭財產保險和個人購置住房抵押貸款保證保險。而家庭財產保險的投保範圍包括房屋及其附屬設備,衣服、臥具,家具、燃氣用具、廚具、樂器、體育器械,家用電器;附加險有盜竊、搶劫和金銀首飾、鈔票、債券保險以及第三者責任保險。而個人住房抵押貸款險的保險金額分年計算,保險費率高於抵押貸款屋保險,保險期限不超過20年。由於此種保險類似壽險,是針對投保人發生人身意外等事故的保險,保險公司為此承擔的風險較大,其保險責任也制訂得較為嚴格。

住房保險形式

1、財產保險。

目前許多城市開展個人住房貸款時要求借款人對抵押物進行財產保險,財產保險只是對貸款所購得住房在遭受火災等意外事故時對抵押物的價值補償,以保證抵押權的實現。

2、綜合保險

以蘇州、北京為代表,從1993年開始為配合職工購建住房低息貸款的開展,降低貸款風險,保證貸款資金安全,由中國人民保險公司蘇州分公司開展了綜合保險,綜合保險責任包括三項內容:

一、對借款人抵押的房產進行財產保險;

二、借款人因意外事故或疾病喪失部分或全部還款能力;

三、借款人因其他原因無法歸還貸款或故意賴帳等造成的貸款本息損失。

保險期限為自取得貸款之日起至貸款全部還清之日止。在保險期內,由於上述保險責任中的原因造成貸款本息損失的,由保險公司負責賠償。與財產保險不同的是,綜合保險除包括財產保險外,還對借款人的人身及信用進行了全方位的保險,因而對貸款人的資金安全起到保障作用。

北京市的購房抵押貸款保險與蘇州綜合保險在財產險和人身意外險相同,第三種保險責任為借款人所在單位倒閉、撤銷、被兼井、政策性裁員而失業或收入下降等社會原因致使無法還貸超過3個月時,由保險公司負責償還24個月的貸款本息。

3、信用保險。

目前成都、上海等城市正在探索由一個有一定資格的社會中介服務機構即住房置業擔保公司對借款人提供信用擔保的形式。當個人向銀行申請貸款購房時,由住房置業擔保公司為個人提供專業擔保,當借款人不能按貸款契約還貸時,由住房置業擔保公司承擔連帶責任,負責償還貸款。住房置業擔保公司為個人提供擔保時,應當同時要求被擔保人以其所購、建住房以抵押方式向住房置業擔保公司提供反擔保。住房置業擔保公司承擔連帶還貸責任的同時,行使抵押權,依法處分抵押物;並負責將抵押人遷出抵押住房,妥善安置抵押人。需要提出的是,與一般保險不同的是,住房置業擔保公司有處置抵押物並受償的權力。

房地產保險契約的主要內容 

1、保險人名稱和住所

2、投保人、被保險人名稱和住所,以及人身保險的受益人的名稱和住所

3、保險責任和責任兔除

4、保險期間和保險責任開始時間

5、保險價值和保險金額

6、保險費以及支付辦法

7、保險金賠償或者給付辦法

8、違約責任和異議處理

9、訂立保險契約的日期

房屋保險中現房、期房的保險費是如何計算的

總保險費=保險金額×年保險費率×繳費係數

其中:保險金額為購房總價款;基本險費率為0.8‰,附加地震險費率為0.2‰;繳費係數根據不同的貸款年限確定,實際上是貼現係數。

期房的保險費如何計算

目前有很多貸款購房人購買的是期房,往往要在幾個月或一年以後入住,所以計收從入住日到貸款結束日的保險費。另外,由於保險費是在貸款發放時提前交納的,在保險生效前,即入住前尚有一段時間,還將扣除在此段時間產生的利息(一年以上期房期的按照一年定期存款利率計算,一年以內期房期的按照活期存款利率計算),就是說,購房人不會因為在貸款發放日提前交納保險費而產生任何利息上的損失。

個人購房如何辦理保險

個人在購買住房時並無強制保險,但個人因購房申請公積貸款和商業性個人住房擔保貸款時,貸款銀行要求借款人投保規定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房抵押,其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。

住房保險屬財產險,與抵押行為相聯繫。該保險與家庭財產保險不同的是其標的專指用貸款購買的住房,不包括住房以外的裝修和其他室內財產。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險,是因為在購房借款時住房投置了抵押,抵押物的安全關係到抵押行為的有效性,通過參加保險可以轉嫁因自然災害導致的風險。對個人而言住房價值高,普通家庭需長期積累才能購置,家庭經濟承受不起不測的災禍,就是貸款清償後或不向銀行貸款都有必要替住房加保險。

當銀行認為個人購房貸款在還款上存在較大風險時要求借款人投保證險種投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益,當發生連續3個月借款人無法按契約規定履行還本付息時,保險公司先予以賠償,使銀行及時收回貸款和利息,然後保險公司向借款人追償代付的欠款及利息,如借款人無力償還債務,則保險公司有權處置抵押住房。

作為購房貸款須保險的,銀行方要求保險手續在貸款發放以前辦妥。一般程式為銀行與個人簽訂購房借款、抵押等契約後就辦理公證和保險,然後辦理抵押登記,最後辦理放款。

如何簽訂房地產保險契約

辦理房地產保險,應由投保人與保險人簽訂保險契約。

具體程式是:第一,填寫投保單。投保單的內容有:投保人的名稱、投保日期,被保險人或受益人的名稱。保險標的名稱和數量,保險責任起訖時間,保險價值和保險金額等。投保單是投保人在保險公司申領的作為保險接受投保的依據的檔案。

第二,簽發保險單。保險人在收到投保人的投保單後,應對投保單的內容逐一審核並實地勘查,在確定符合保險條件後可簽發保險單。

第三,收取保險費。投保人應按規定的保險金額、保險期限和保險費率向保險人如期繳納保險費。房地產保險契約也可由雙方的委託來辦理,如抵押房地產保險可委託銀行辦理。

什麼是住房保險?住房保險對住房者有什麼好處?

一般說來,在住房生產。流通、消費過程中,風險事故可能給住房造成損壞,給住房者帶來經濟、生活上的困難。為消除可能出現的不利影響,住(租)房人可與保險公司達成一項協定,被保險人通過交付一定的費用以獲得保險公司對住房的意外損失給予一定的經濟補償的保證。這種以住房及其有關利益為保險目標的保險,稱為住房保險。

那么,住房保險對住房者有什麼好處呢?住房保險無論對生產、經營企業,還是對居民個人都有十分重要的作用。主要表現在:一、住房保險可以保證居民在房屋因遭受自然災害和意外事故而發生損失時,獲得一定的經濟補償,為居民的日常生活提供安全保障。二、住房保險可維護房產經營者的利益。房產經營者以收取租金為目的。風險事故發生後,住房受損,房租因風險事故中斷。如果投保了住房保險,就可以使經營者在這方面的利益獲得保障。三、住房保險可增加被保險人的信用程度。保險具有提高信用,促進資金融通的作用。例如,以住房為抵押物申請銀行貸款時,銀行常要求申請人將其住房投保,以增加住房的價值,故住房保險有助於住房所有人信用的提高。

購房怎樣投保

當人們用半生甚至是一生的積蓄,花巨款購買了一套住房、且費盡心機進行裝修後,這一巨額房產一旦遇到天災人禍,怎樣可以挽回損失?有資料表明:目前不知怎樣投保住房及對住房投保險種不熟悉的占60%以上;自己主動投保的只占20%左右。這說明了解住房投保,以及選擇相關險種就非常重要。

一、如果是貸款買房,可投保城鎮居民貸款保險。該險種的保險責任是因火災、爆炸、暴風、暴雨、洪水、龍捲風及空中墜落物造成投保房屋損壞。保期自貸款次日零時起到貸款還清之日止。按保險費率和保險金額,年保險費率為1‰。保險金額按購房契約的實際價值確定。另外,保險公司目前開辦的住房保險還有住房抵押保證保險、購房貸款定期人壽保險等。由於住房保險開辦時間不長,因此在一些城市抵押保證保險還處於暫停階段、但做為投保人還可選擇其它貸款住房保險。

二、如果已經購買住房,可以選擇投保城鎮居民家庭財產保險。該險種把房屋、室內裝飾財產列為特約承保財產,可以普通險、長效險兩種形式承保。還可選城鎮住房定額保險,該險種的保險責任,一是火災、爆炸;二是暴風、暴雨、雷電、洪水、海嘯、龍捲風造成的保險房屋倒塌、牆壁同一處的里外裂縫;

三、為防止災害蔓延、減少投保財產損失而採取的必要措施所造成的物質損耗。其保險期限由投保人選定,普通保期為一年,長效險期為5年,期滿後退還全部儲金。該險種每份2萬元,購買多份可合併計算保險金額。簽訂保單時,被保險人姓名、保險財產地址必須逐一寫清楚。保險財產數量增減、地址變更或被保險人變動,應及時通知保險公司,辦理批改手續。發生災害事故時應盡力搶救,保護好現場,並在24小時內通知保險公司。申請賠償時,應提供保險單和損失清單,有關證明。

發生提前還款的情況時,如何處理房屋保險?

如果購房人提前償還了銀行貸款本息,可以選擇如下兩種方法處理未到期的房屋保險契約:

1、變更受益人,由原來的貸款銀行變更為購房人本人,保險契約繼續有效;

2、退保,按照未到期保險費的75%退還保險費,保險責任終止

房屋保險的賠款接受人是誰?

在貸款期間內,由於房屋的抵押權人是貸款銀行,所以房屋保險的第一賠款接受人,即第一受益人是銀行。當本保險公司賠償時,首先支付貸款購房人所欠貸款銀行的貸款本息及相關費用部分,賠款剩餘部分支付給購房人,貸款購房人實際上是第二賠款接受人,即第二受益人。隨著貸款購房人還款成數的提高,其受益程度也隨之提高。 

怎樣確定房屋財產保險的保險金額

根據中國財產保險制度規定,確定房屋財產的保險金額,將依據房屋所屬是企業還是家庭有所不同。

企業房產保險金額的確定有三種方式:

(1)按照賬面原值確定保險金額。賬面原值指的是房產在建造或購置時所支出的貨幣總額。按賬面投保是一種不足額的投保。

(2)按照賬面原值加成數確定保險金額。賬面原值加成數即在保險人與被保險人協商一致的情況下,在房產賬面原值的基礎上再附加一個成數,使之趨近於重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當於財產實際價值的保險)。

(3)按重置重建成本投保,重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。

家庭財產由於沒有賬冊可依,因此家庭房屋的保險金額由投保人根據實際價值,自行估價確定。

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