房價[房地產術語]

房價[房地產術語]

房價是指特定時間段內房產的市場價值。樓盤的價格定位由多種因素構成。房價包括土地的價格和房屋建築物的價格。房價水平一定程度上決定著市場總體價格水平。受經濟、社會、行政政治、房地產的內在和環境等因素影響。國家統計局2014年9月18日數據,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降。

基本信息

概述

什麼是房價什麼是房價

房價是指特定時間段內房產的市場價值。樓盤的價格定位由多種因素構成。

房地產作為商品同任何商品一樣,是使用價值和價值的統一體。根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論,從總體上看,房價的基礎仍然是價值,基本上也是房地產價值的貨幣表現,但又有其特殊性

房價是一個複雜的經濟範疇,既包括土地的價格,又包括房屋建築物的價格,房與地是不可分割的統一體,房價是這個統一物的價格。房屋建築物是人類勞動的結晶,具有價值,這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品,卻不完全是勞動產品,從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現,它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。

所以,房地產價值是房屋建築物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統一,房價就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現,由於房屋建築物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分,因此可以說房價基本上是房地產價值的貨幣表現。

特點

權利價格特徵

房價是什麼房價是什麼

由於房地產本身空間的固定性和不可移動性,不象其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用,而是一種權利關係的轉移,因而房價實質上是權利價格。

房地產權利包括房地產所有權和他項權利,這種權利體系稱為“權利束”,即房地產權利是由一束權利組成的,房地產所有權是最完全、最充分的權利,由此派生出租賃權、抵押權、典當權。

價值特殊性

房地產不完全是勞動產品,房價也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述,房價只能說基本上是房地產價值的貨幣表現。由於土地是稀缺資源,不能再生,因而土地價格受到供求關係的影響特別大,市場需求的無限性和土地供給的有限性,必然拉動地價上漲,由此影響到房價也呈現出長期上升的趨勢。

特殊的形成機制

房價房價

房價受到房地產需求量變動的影響特別大。房地產均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加,供給量不能相應增加時,房價便呈現出上升趨勢。

房價受到房地產效用及其長期發展趨勢的影響也特別明顯。在購房時不只是考慮當前,而是更多地考慮未來的房地產發展趨勢,因而價格預期的心理因素,就成為影響房價長期走勢的一個不可忽視的因素。

顯著的個別性

個別性是指每宗房地產都有其不同於其他房地產的價格。

其原因主要是由房地產物質實體的個別性所造成的,由於房地產空間的固定性、不可移動性,房地產實際的價值和使用價值是各不相同的,因而其價格也具有個別性。

多種表現方式

一般商品的交易方式主要是買賣,售價比較單一。而房地產是價值量大的超耐用品,交易方式多種多樣,其中房地產買賣和租賃在交易量和市場範圍方面占主要地位,此外還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中,房價也有不同的表現方式,如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

總水平上升趨勢

城市或地區的房價總水平,雖然受供求關係影響會出現周期性上下起伏,但從一個較長時期看卻呈現出上升趨勢。

主要是因為土地的稀缺性和供應量的有限性,需求拉動地價上升,同時,城市基礎設施建設的展開,加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值,地價上漲必然引起房地產不斷升值。

基本類型

房地產權益

房價房價

從房地產權益劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類。

房地產所有權價格,特指房地產市場上商品房買賣價格,包括新增商品房(增量房)買賣價格和存量房買賣價格,通過商品房買賣的所有權

由賣方轉移到買方,體現了房地產產權關係的變化,所以俗稱為“產權價格”。這類價格在目前商品房市場上占主導地位。

房地產他項權利價格可細分為租賃權價格、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等,它們都是從房地產所有權價格派生出來並與之有密切聯繫的價格。目前在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格,典當權價格剛開始試行。

物質實體形態

從房地產總體的物質實體劃分,可以分為三種物質形態:土地、單獨的房屋建築物、“連房帶地”的房地產整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建築物價格、“連房帶地”的房價。

土地價格包括土地所有權價格(在中國特指對農村集體土地徵用時的補償價格)、土地使用權出讓和轉讓價格。

單獨的建築物價格只是在特定的情況下存在,例如國家將公有住房按優惠政策出售給原租戶,屬於房改政策性住房建築物價格,減免土地出讓金的經濟適用房,出售給中低收入戶,屬於住房保障性的住房建築物價格。

而在一般情況下,商品房的出售價格都是“連房帶地”的房價。

形成方式

根據價格形成的方式不同,房價可以劃分為:理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現,也可稱之為基礎價格。

評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格,可稱之為參照價格。

實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格,其中受到供求關係、競爭烈度等因素的深刻影響,稱之為市場價格。

計價單位

按計價單位的不同,房價可以分為總價和單價兩種。總價是指一套房地產總價格,即每套價格。單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格。

地位和作用

基礎地位

房價在整個價格體系中,處於基礎價格的重要地位。房價是整個市場價格體系中非常重要的基礎價格之一。在計畫經濟體制下,土地行政劃撥、住房實物福利分配,不計入或很少計入成本,人為壓低了商品生產的真實成本,導致價格扭曲,價格體系極不合理。為要徹底解決這一問題,需要從理論上明確房價的基礎地位,在實踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。

主要功能和作用

房價在市場價格體系中的基礎地位,決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在:

首先,作為基礎性價格,房價水平一定程度上決定著市場總體價格水平。

其次,住房作為重要的消費資料,住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。

再次,價格作為市場經濟最重要的調節機制,還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。

影響房價因素

根據各種影響房價因素自身的性質,可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

經濟因素

影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟成長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。從中國的情況來看,改革開放20多年後的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。而從目前來看,沿海地區與內地,北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間,房價水平有較為顯著的差異,這也主要是由於這些城市之間,在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

社會因素對房價的影響作用是相當複雜的,它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當,作用過程也比較長,是一種滲透性的影響。有些社會因素對房價的影響在不同的階段,作用結果是不同的。如人口密度的提高,一開始會造成房地產需求的增加,引起房價上升,但發展到一定程度,則會造成生活環境惡化,有可能引起需求量減少,房價下降。

行政與政治因素

行政和政治因素都是由國家機器來體現的,因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定,決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同,行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快,如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的,則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如,加強巨觀調控,緊縮固定資產投資規模,收緊銀根政策,會使所在地的房地產需求減少,房價在較短的時間內迅速下跌。

地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態,如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量,以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先,房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用,從而影響著房地產的價格。如地價上漲,建築材料漲價,會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高,效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如,房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒適,因而價格也高。由於房地產的個別性,房價受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次,房地產的使用離不開其周圍的環境,因此房地產周邊環境的因素,也影響房地產的價格。如位於公園、綠地旁邊的住宅,由於其安靜、空氣清新、風景怡人的環境,價格往往也較高,而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源,則價格就低。

房價構成要素

城市房價由九項因素構成的:土地取得費用、前期工程費、配套費、建築安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息利潤

1、土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同,可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地,土地取得費即為土地使用權出讓金;以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地,土地取得費即為土地轉讓費

盤點中國房價最低城市盤點中國房價最低城市

2、前期工程費指房地產開發商委託設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。

3、配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施,當房地產為住宅項目,會花費公建設施配套費。

4、建築安裝工程費是為進行建築安裝工程而必須向建築承包商支付的費用,它包括直接工程費、間接費、計畫利潤和稅金。

5、管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

6、銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

7、利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

8、稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

9、利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本(包括土地取得成本)以後的餘額。

以上九項因素反映了目前中國城市房價構成狀況,每一項因素的變動都可能影響房價總水平,所以房價是在不斷變動中的動態概念,所謂房價的基本穩定也是相對的。

城市房價排行

2010年7月中國城市房價排行榜(單位:元/平米)
排名 城市 均價 排名 城市 均價 排名 城市 均價
1 杭州市 25840 2 北京市 22310 3 上海市 19168
4 溫州市 18854 5 三亞市 18319 6 深圳市 16978
7 寧波市 13438 8 廣州市 12560 9 南京市 12016
10 舟山市 10500 11 紹興市 10105 12 珠海市 9747
13 大連市 9678 14 廈門市 9660 15 蘇州市 9103
16 台州市 8967 17 青島市 8962 18 天津市 8958
19 南通市 8950 20 福州市 8666 21 湖州市 8220
22 哈爾濱市 7939 23 無錫市 7843 24 佛山市 7822
25 濟南市 7760 26 泉州市 7680 27 嘉興市 7587
28 海口市 7288 29 東莞市 7023 30 成都市 6630
31 合肥市 6255 32 鄂爾多斯市 6220 33 武漢市 6196
34 南寧市 6137 35 唐山市 6098 36 昆明市 6006
37 金華市 6000 38 中山市 5988 39 煙臺市 5835
40 重慶市 5720 41 日照市 5700 42 鄭州市 5689
43 惠州市 5649 44 宜昌市 5637 45 太原市 5635
46 揚州市 5630 47 南昌市 5573 48 長春市 5445
49 蘭州市 5440 50 西安市 5398 51 威海市 5363
52 長沙市 5339 53 常州市 5302 54 江門市 5205
55 鞍山市 5150 56 秦皇島市 5114 57 漳州市 5110
58 泰安市 5100 59 廊坊市 5090 60 鎮江市 5052
61 承德市 5016 62 瀋陽市 4980 63 呼和浩特市 4920
64 石家莊市 4874 65 桂林市 4865 66 泰州市 4830
67 柳州市 4822 68 大慶市 4814 69 湛江市 4772
70 九江市 4771 71 銀川市 4690 72 徐州市 4632
73 連雲港市 4610 74 貴陽市 4534 75 烏魯木齊市 4410
76 東營市 4370 77 汕頭市 4330 78 邯鄲市 4300
79 包頭市 4225 80 洛陽市 4207 81 鹽城市 4150
82 延安市 4135 83 吉林市 4008 84 濟寧市 3950
85 北海市 3890 86 開封市 3737 87 葫蘆島市 3719
88 濰坊市 3689 89 齊齊哈爾市 3671 90 清遠市 3625
91 營口市 3580 92 錦州市 3550 93 西寧市 3440
94 襄樊市 3432 95 拉薩市 3400 96 淄博市 3300
97 丹東市 3273 98 喀什市 3250 99 張家口市 3210
100 克拉瑪依市 3200 [3]
2010年7月中國城市房價排行榜(單位:元/平米)
排名 城市 均價 排名 城市 均價 排名 城市 均價
1 杭州市 25840 2 北京市 22310 3 上海市 19168
4 溫州市 18854 5 三亞市 18319 6 深圳市 16978
7 寧波市 13438 8 廣州市 12560 9 南京市 12016
10 舟山市 10500 11 紹興市 10105 12 珠海市 9747
13 大連市 9678 14 廈門市 9660 15 蘇州市 9103
16 台州市 8967 17 青島市 8962 18 天津市 8958
19 南通市 8950 20 福州市 8666 21 湖州市 8220
22 哈爾濱市 7939 23 無錫市 7843 24 佛山市 7822
25 濟南市 7760 26 泉州市 7680 27 嘉興市 7587
28 海口市 7288 29 東莞市 7023 30 成都市 6630
31 合肥市 6255 32 鄂爾多斯市 6220 33 武漢市 6196
34 南寧市 6137 35 唐山市 6098 36 昆明市 6006
37 金華市 6000 38 中山市 5988 39 煙臺市 5835
40 重慶市 5720 41 日照市 5700 42 鄭州市 5689
43 惠州市 5649 44 宜昌市 5637 45 太原市 5635
46 揚州市 5630 47 南昌市 5573 48 長春市 5445
49 蘭州市 5440 50 西安市 5398 51 威海市 5363
52 長沙市 5339 53 常州市 5302 54 江門市 5205
55 鞍山市 5150 56 秦皇島市 5114 57 漳州市 5110
58 泰安市 5100 59 廊坊市 5090 60 鎮江市 5052
61 承德市 5016 62 瀋陽市 4980 63 呼和浩特市 4920
64 石家莊市 4874 65 桂林市 4865 66 泰州市 4830
67 柳州市 4822 68 大慶市 4814 69 湛江市 4772
70 九江市 4771 71 銀川市 4690 72 徐州市 4632
73 連雲港市 4610 74 貴陽市 4534 75 烏魯木齊市 4410
76 東營市 4370 77 汕頭市 4330 78 邯鄲市 4300
79 包頭市 4225 80 洛陽市 4207 81 鹽城市 4150
82 延安市 4135 83 吉林市 4008 84 濟寧市 3950
85 北海市 3890 86 開封市 3737 87 葫蘆島市 3719
88 濰坊市 3689 89 齊齊哈爾市 3671 90 清遠市 3625
91 營口市 3580 92 錦州市 3550 93 西寧市 3440
94 襄樊市 3432 95 拉薩市 3400 96 淄博市 3300
97 丹東市 3273 98 喀什市 3250 99 張家口市 3210
100 克拉瑪依市 3200 [3]

現象分析

古代做法

古代買房都是先“立契”,立契即如當今的買房契約,房契立好後,各有關部門要在上面蓋章,否則無效。

房契上蓋章前,還有一道手續叫“遍問親鄰”。宋太祖時期有明文規定:凡典賣、倚當物業,先問房親,房親不買,次問四鄰,四鄰不買,他人才可交易。可見,賣方在賣房之前,要得到族親和鄉鄰的首肯,這種首肯不是口頭的,正規的做法是“依賬取問”,具體的做法就是拿一個小本子“問賬”(元代叫“問貼”),把族親和四鄰的名字依次列在上面。同時,還要把打算出售房子的大小以及價格標上,然後按所列名單依次徵詢意見,被問的人(包括想買或不想買)都要蓋上章,這種“問賬”名單密密麻麻要寫好幾張。

古時候也有廉租房,但都是民間性質的,唐宋時期主要來源於寺觀,寺觀的土地是政府劃撥的,建房資金則由民間籌集,維修費可在香火錢里沖銷。

後唐通過對土地的控制來平衡供需,收到打壓房價的奇效。盛唐時期,有個馬周在長安購買房基一畝,花銅錢二百萬,而在後唐首都的洛陽,連店地基每畝只七千元,房價大幅下跌。

房價波動

房價房價

為了調控不斷上漲的房價,國家已經實施了比較嚴格的調控政策,但北上廣等一線城市“地王”頻現,房價大幅上漲。北京六環外房價已破兩萬,即使是月薪1萬的白領,不吃不喝,一年也就買到5平方米的房子。房子作為中國GDP的主要創造者、作為政府財政收入、償還債務的主要經濟來源,其價格並不會像公眾預期的那種出現下跌,預期的房地產崩盤,最近時間內不會出現,公眾預期房價上漲就成為必然。房價的上漲並不是通過預期就能夠實現的,中國的房價是政府拚命印鈔票的結果。

君領財富的分析師認為:貨幣發行量是全社會在某一時點承擔流通手段和支付手段的貨幣總額,但現在中國的貨幣存量,明顯高於社會對貨幣量的需求。中國拚命印鈔是對了應對美國,但美國通過通脹輸出的方式降低自己的通脹水平,但是人民幣並不是國際流通貨幣,只能在中國內部消化,其消化的領域是哪一個,從目前看,房地產行業就是一個最大的消化市場,此市場是解決嚴重通貨膨脹的方式,將房子作為處理多餘資金量的超級大坑,把錢囤積在裡面,不讓其流動,這樣多餘的錢就不會進入民生市場,就會降低對糧食、蔬菜等基本生活必須品的衝擊。

君領財富的分析師最後指出:為了維持國家的正常運行,從政府的角度考慮,房價不能出現惡性上漲,而房價下跌,將造成失業增加,稅收減少等也是政府不能接受的;政府為了維持其國家要求的GDP增速,以及維持政府的正常運作,賣地是政府財政來源的不二選擇,但土地作為有限供給,必須找到一個可以替代的來源,以房地產是貨幣政策的大坑來看,只能從房地產上入手,因此房產稅將成為替代賣地收入的來源。

十年瘋漲

城鎮均價從2381元漲至5791元;其中廣州十年升幅為261%。

24日,獨立經濟學家、現任中企資本主席杜猛在微博表示,中企資本周刊“盤點十年房價”顯示,2012年全國城鎮平均房價5791元。2007年為3445元,五年上漲68%,年均遞增10.9%;2003年平均房價為2381元,十年上漲143%,年均遞增10.3%。“事實證明,中國若干年內平均房價持續上漲是客觀規律。調控正確與否或調控不調控,長期結果大致都是一樣。或許數據能幫人清醒。”

這十年房價暴漲,源於2003年國務院18號文出人意料地將房地產定為支柱產業。原本80%的人可以住進經適房變成只有約20%的人可以申請經適房,將絕大部分購房需求者扔在了瘋漲的房產市場上。18號檔案被普遍視為房地產商利益群體的一次公開的勝利。

一向看跌房價的財經評論員牛刀表示:“這十年,貨幣貶值了600%,房價才上漲350%,房價真實水平其實下降了250%。”他認為,房價上漲幅度如果低於貨幣貶值幅度,說明房價真實水平在下跌。同樣是從巨觀角度觀察,“地產大嘴”任志強日前堅持認為,中國的房價必將繼續上漲,從住房制度改革之前算,中國貨幣增長了50倍,可中國房價近十年漲差不多5倍。

房價房價

根據廣州市房管局公布的數據,2012年,廣州一手成交均價突破1.4萬/㎡關口,2003至2012年間,廣州一手房價從3888元漲至14044元/㎡,漲幅高達261%。廣州地產業內人士說,“市場上,特別是一些剛需買家,出現了追漲的現象,而使剛需樓市再度火熱。最主要就是怕越等越買不起。”

一線城市平均房價十年漲幅比較:

廣州2003年一手樓均價3888元/平方米,2012年14044元/平方米,漲幅261%

北京2003年一手樓均價4456元/平方米,2012年20700元/平方米,漲幅365%

上海2003年一手樓均價5118元/平方米,2012年22595元/平方米,漲幅341%

深圳2003年一手樓均價5680元/平方米,2012年18900元/平方米,漲幅233%

遏制條例

2月20日舉行的國務院常務會議出台了樓市調控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。此外,會議在明確既有政策的基礎上,還提出了對房價上漲過快的城市及時採取限購措施,以及建立穩定房價工作問責制等內容。

自2009年12月份開始樓市調控以來,政策經歷了四次升級,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新國八條”,而這次出台的“國五條”則是第五次調控升級。

“國五條”中穩定房價的新政包括,完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。

泡沫房價

央行公布《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》。該報告顯示,68.5%的居民認為房價“高,難以接受”,2.1%居民認為“令人滿意”。對下季房價,預期上漲的居民比例為20.4%,較上季提高2.8個百分點。

《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》由中國人民銀行在全國50個城市進行,共2萬戶城鎮儲戶參加問卷調查。

報告顯示,68.5%的居民認為房價“高,難以接受”,較上季提高0.8個百分點,低於同期5.8個百分點;29.4%的居民認為“可以接受”;2.1%的居民認為“令人滿意”。

對下季房價,預期上漲的居民比例為20.4%,較上季提高2.8個百分點,低於同期15.8個百分點,仍處於2009年以來的較低水平。未來3個月內準備出手購房的居民占15.7%,較上季提高1.6個百分點。

最新動態

房價房價

一線城市房價告跌

國家統計局2014年8月18日公布最新房價數據,7月份,全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市數量達到64個,江蘇省南京、無錫、揚州、徐州4市以及“北上廣深”4個一線城市全線告跌,其中,北京房價自2012年6月以來首現下跌,南京房價則不僅環比“兩連跌”,且跌幅達到1.1%。

2014年3月,全國政協委員、北京林達國際投資集團董事長李曉林,在全國政協會議上帶來了他的兩份提案,重點關注房地產市場投資開發和進一步削減非特殊行業資質門檻的問題提案。

2014年8月18日,國家統計局發布70個大中城市房價數據,新建商品房環比下調城市達到了64個,二手房環比下調城市達到了65個。

國外合理房價

國際上公認的房價上的“合理的價格水平”,應該是相當於每戶居民3-6年的平均收入。這裡應該指出的是,歐美等已開發國家公民用3-6年家庭收入所買到的住房,首先是在人均面積的擁有上要比我們人均30平方米的小康水平要大得多。

美國

就拿美國來說,前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達到2,114平方英尺,一般人家戶均也在220平方米左右,相當於人均擁有住房70平方米左右。而且他們所計算的“面積”,都是實實在在的“使用面積”,走廊、閣樓和涼台等都不在計算之列。

韓國

2006年初,韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究,並和英美等國進行了比較,顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。首都首爾地區稍高,需要將總收入存7.7年才能購買住宅,地方大城市為3.8年,中小城市為2.6年。而在美國和英國,要購買住宅,則分別只需要2.7年和4.1年全部收入

日本

據日本官方的數據,在東京新建的專有面積75——80平米(相當於我們90——100平米的建築面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓,送20平米的陽台和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,加停車位售價也才3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市,工薪族的房價收入比也計算在4.5-5左右。按照國際慣例,當一個地方房價收入比超過5的時候,就被認為該城市房屋購買力“極低”;超過6的時候,就會被公認為屬於房地產泡沫區;當房價收入比超過7以後,就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。

熱點問題

高價房“重出江湖”

2014年年初,一度“隱退”的“天價”樓盤再度“重出江湖”。位於北京市朝陽區大望京村的綠地中心項目近日獲批,其住宅以每平方米9.5萬元的均價再次刺激了購房者敏感的神經。除此之外,北京1月份還有兩個單價超過6萬元的高價房獲得預售許可,均價分別達到每平方米6.7萬元和7.8萬元。

並非北京樓市“一枝獨秀”,高價房集中入市在全國多地輪番上演。年初,深圳也出現高價樓盤集中備案的現象。福田、南山等兩項目的銷售均價都超過每平方米4萬元,直接拉動新房市場均價環比上漲超過3成。武漢光谷地區的房價長年維持在每平方米8000元上下,而2014年年初開盤的不少項目的均價將超過1.1萬元。

2013年以來,嚴控漲價樓盤,尤其是高價項目入市成為多個大中城市樓市調控的重要內容之一。2013年底,北京市曾要求單價超過4萬元的新盤不予發放預售證;深圳一些高價樓盤也受價格考核約束而延遲備案,一些地方甚至在調控細則中明確表示“加大中低價中小戶型產品審批”。

土地依賴難擺脫

高價房時隱時現,百姓預期忽高忽低不僅導致市場的“紊亂”,也違背市場規律。在許多百姓看來,政府無法決定房價高低,卻在控制不同價格樓盤的入市時機。而在一些住建部門負責人眼中,在地方政府無法擺脫土地財政依賴的前提下控房價,這些權宜之計實屬無奈之舉。

全國土地市場持續高溫,各地“地王”頻出早已不再新鮮。在市場行情好的時候大量“賣地”似乎已經成為政府出讓土地時機的“潛規則”。數據顯示,2013年,北上廣深4個一線城市的土地成交額突破5100億元,同比上漲156%。

社會之所以對高價盤入市高度關注,是因為會影響到地方年度房價的統計數據,這也直接關係到年度調控目標的承諾能否兌現。

國務院2013年初出台的“國五條”要求,各直轄市、計畫單列市和省會城市要制定並公布年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。目前看來,大部分一二線城市提出的“新建商品住房價格漲幅不高於本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度”的目標難以完成。

樓市分化明顯

一二線城市“天價”樓盤頻現,部分三四線城市樓市卻出現萎靡,購房者“棄房”現象時有發生。中原地產的報告顯示,2014年1月,監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套,連續3個月走低,創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套,創下11個月新低。

回顧中國房地產業的發展歷程可以發現,自從2003年以來,高價房頻現、供需矛盾突出、預期居高不下、城市冷熱不均等樓市痼疾始終沒能解決。

中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為,要改變現在調控政策“滯後被動”“屢調屢漲”的局面,根本出路在於改革,在於建立長久持續科學的運行調控機制。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,房價越高、矛盾越突出,越是出台房地產調控長效機制的好時機,應制定政策出台時間表,進行全流程調控,從地價到房價,包括拿地、建設、銷售各個環節,都要有具體評價標準,逐步解決房地產市場長期面臨的問題。

房價環比下跌

國家統計局2014年9月18日發布的數據顯示,8月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。

新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,持平的城市有1個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.1%。二手住宅價格方面,8月份,與7月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有2個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.1%,最低為下降1.4%。

來自上海易居房地產研究院的數據顯示,9月1日~20日,該機構監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米,環比下跌約2%。具體來看,在20個城市中,有9個城市出現了成交環比上升,其中九江成交量的環比增幅最大,約106%。同時,包括東莞、貴陽等部分城市的環比增幅也比較大。反之,襄陽、南京和濟南的成交跌幅最大,跌幅分別約為39%、37%和29%。

雖然2014年9月,人們更多的持謹慎態度,但在受訪專家看來,雖然國慶節前後樓市成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

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