山寨廉租房

山寨廉租房

“6.5萬一套,10到20年使用權,投資自住老皆宜,適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房,比政府廉租房便宜。”小產權房的命運還懸而未解,西紅門、分鐘寺等北京城郊結合的區域最近又悄然出現了只賣20年租權的房子,網友戲稱為“山寨廉租房”。在這裡買房的主要是投資者居多,大概占了一半左右,其次是養老。專家建議,如果項目名稱不能在房地產交易管理網上查到相關信息,建議不要購買。

現象

1“山寨廉租房”現象

商品房住宅價格狂飆猛進的時候,北京市多處卻悄悄出現了僅僅幾十萬元甚至幾萬元一套的房子,這些並非由正規建築公司蓋的房子地理位置多位於城中村邊緣或者城鄉接合部,交通便利,但價格卻只是同區域大產權商品房的幾分之一。

豐臺區成壽寺可說是黃金地段,緊挨三環,離捷運也近,這裡的某某家園“銷售”十分火爆,有時一天就“賣”出13套房子,35平方米左右帶衛生間和廚房的小戶型,售價是15萬元左右。房子銷售的只是20年的租用權,所簽的契約也是租房協定,協定範本上所約定的條款和網上大多數的租房範本相同,只是承租時間為20年,契約上還寫明,若20年中遇到拆遷或者政府征地等,出租方將退還承租方餘下年限的租金。15萬20年,合每月才600多元的租金。乍看起來,確實是個穩賺不賠的買賣。

西紅門的某某港灣的房子位於西紅門路南800米左右的一條泥濘小徑中,樓蓋得很“山寨”,模仿商品樓的格局和戶型,落地窗,但質量和細節都無法和商品房相比。這裡戶型有一居、兩居,面積30多平到50多平不等,最便宜的是6.5萬租20年。

用地情況

“山寨廉租房”多冠以公寓之名“山寨廉租房”多冠以公寓之名

這些“山寨廉租房”基本是蓋在一些大型企業的企業用地上,成壽寺某某家園的地屬於一個電氣公司,銷售公司向電氣公司租了20年使用權,電氣公司允許他們在這塊地上蓋房並出租,房屋是沒有產權的,自然也沒有規劃和驗收等國家批文,居住的話要按商用水電收費。

而在西紅門,蓋樓的並非正規有國家資質的建築公司,而都是民間建築隊。

位於朝陽區建國東路通惠河三間房地區的某房產,這裡蓋房子的地是銳創偉業集團旗下的產業用地,隸屬於朝陽區農工委,向外銷售的是40年的使用權,因國家規定租房最多20年,所以簽的協定是20年加20年的。銷售說地塊屬於定福莊傳媒產業帶,半路拆遷的可能性小,但不排除政府征地和政策性拆遷的可能,若40年中出現政府征地和政策性拆遷的情況,將按比例退還租戶剩餘年限的租金。

購買人群

在這裡買“山寨廉租房”的主要是投資者居多,大概占了一半左右,其次是養老,他們將城裡的房子出租後搬到此居住,還能或得不菲的收益,另外也有少量附近的小生意人也是購買。

風險提示

“山寨廉租房”多冠以公寓之名山寨廉租房公然叫賣

這種“山寨廉租房”看似穩賺不賠,但仔細推敲,卻有很多風險。

20年租金=20年風險

現在北京發展建設步伐非常快,這些賣出租權的房子又多處於城鄉接合部或城中村地帶,20年內不被政府征地拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金,等於就給自己背上了20年的風險。如果居住兩三年以後即遭拆遷,就等於兩年中以微小的投資回報押了十幾萬給別人。

契約不受法律保護

如果承租的是違章房,那么契約是不受法律保護和監督的,而且出租方基本都是租用企業用地的公司,並不是企業直租,如果一旦出現政府占地或者拆遷,假設出租方資金鍊不夠充裕,或者乾脆拒絕退還剩餘租金,那么承租人就要面臨打官司,甚至長期作戰追討租金的準備。

拆遷後無家可歸

如果承租的房屋是違章建築,那么一旦被徵用拆遷,那么租戶的利益是最無保障的,曾有這樣的案例,張家灣鎮北大化村“碧水藍天”小區的多名租戶幾萬元至十幾萬元租用了房屋後,鎮政府卻通告稱小區全部的7棟居民樓屬於違建,需要拆除。很多在此養老的租戶面臨無家可歸,本應正常的生活也被無盡的官司和煩惱擾亂了。

分析

“適合無北京戶口的‘夾心層’、過渡購房、比政府廉租房便宜”,在高房價背景下,山寨廉租房打出的廣告極具誘惑力。絕大部分山寨廉租房20年的租價僅為每平米2000元左右,北京各類政策房的價格均在6千以上,甚至有的已經接近萬元,山寨廉租房緣儘管在房屋質量以及配套上不能和保障房相比,但即便買得如此便宜,依然有一倍的利潤,但礙於土地資源及資金等的問題,保障房的建設並未得到更大的推行,其中土地的價格成為最大的制約因素。

香港儘管是世界著名的高房價城市,但香港政府推行的公屋制度卻被世界公認為有效保障居住的典範之一。在香港,許多公屋/居屋土地均是由政府無償或者低價供應,香港政府更為房委會提供135億免息永久資本以及128億計息借貸資本,在2006/07年度香港公屋支出占特區政府整體支出達6%。

但在國內,儘管2007年國務院24號檔案明確規定,各地政府應該將至少10%的土地出讓金用於保障性住房投資,但該檔案已經出台兩年多,大多數城市都沒有做到這一點。中國社會科學院研究生院教授曹建海指出,在已開發國家,商品房占整個住房供應體系的比例一般不超過25%,保障性住房或者帶保障性特徵的住房占比往往非常高,在中國地方政府並沒有建設保障房的動力,導致整個城鎮住房體系90%以上被商品房占領,全世界找不出第二個。

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