土地銀行

土地銀行

土地銀行是指主要經營土地存貸及與土地有關的長期信用業務的金融機構。土地銀行具體運作模式是指政府出面組織,把某一區域農民的承包地使用權、農村集體建設用地使用權、以及“拆院並院”之後的農民宅基地使用權分類整合,“零存整貸”,加快農地流轉,推動農業產業化和規模化形成。土地銀行被稱為是破解“三農”問題的必由之路,2009年起,土地銀行在成都試行。 所謂土地銀行,是由中介機構根據地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等,對農戶的土地確定一個比較合理的儲存價格。

基本情況

成立

“土地銀行”具體運作模式是:農業資源經營專業合作組織織採取銀行運作模式,農民自願將土地承包經營權存入“土地銀行”,收取存入“利息”,“土地銀行”再將土地劃塊後貸給願意種植的農戶,收取貸出“利息”,種植農戶則按照“土地銀行”要求進行種植,實現了土地的規模化、集體化、集約化經營,促進了農民集中居住後生產方式的轉變,“土地銀行”賺取差額利息用於自身發展和建立風險資金等。為保證存入土地能夠完全貸出,“土地銀行”還必須引進龍頭企業並簽定合作協定,由企業為大戶提供種子,化肥等農資和技術指導,並同大戶簽定產品收購保底價,降低了種植大戶的種植風險,有效的調動了農民種植的積極性,促進了農民收入增加,實現了“土地銀行”、農民和龍頭企業三者之間的利益互動。土地承包經營權流轉後,農戶家裡的土地不用再操心,有“土地銀行”統一經營,騰出的富餘勞動力,通過就業培訓輸出,到外地務工,農民不但獲得務工收入,還有土地流轉收益和“土地銀行”利益分配。

概念

是指主要經營土地的存貸業務和有關金融服務的,對土地進行儲備、開發、供應和發行土地債券或出售土地抵押貸款服務的中介組織。

何謂農村土地銀行

所謂土地銀行,土地銀行是由中介機構根據地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等,對農戶的土地確定一個比較合理的儲存價格。農戶在自願的基礎上,將自己的土地定期存入土地銀行,土地銀行將農戶存入土地進行適當打包、整合或適度改造,在維持基本農業用途不變的情況下,貸給其他土地需求者(如農業企業、種養大戶等)。土地需求者向銀行支付土地的儲存價值、整理開發價值以及前兩者之和的同期貸款利息,銀行再把儲存價值兌現給農戶。

《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》提出,“加強土地承包經營權流轉管理和服務,建立健全土地承包經營權流轉市場,按照依法自願有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發展多種形式的適度規模經營”,為建立土地銀行提供了政策基礎。

特徵

(1)是金融機構;(2)是為土地開發利用事業服務的金融機構;(3)主要業務是提供土地抵押貸款和發行土地債券;(4)主要服務目標物為農地。

建立農村土地銀行的原則體現在:一是以惠農利民為前提。為切實保障農民的土地權益,必須堅持“確保所有權、穩定承包權、搞活使用權”的原則,堅持“依法、自願、有償”的原則,堅持“不改變土地的農業用途,確保耕地復耕能力”的原則。二是以服務新農村建設為宗旨。土地銀行作為政策性銀行,其宗旨是通過土地存貸調劑土地餘缺,推進適度規模經營,同時通過發放土地抵押貸款,有效解決農業發展資金問題,以建立新農村發展長效機制。三是以創新農地金融制度為重點。土地銀行的主要任務是創新農村土地集體所有制的有效實現形式。

背景

四川土地銀行掛牌

為推進土地規模經營,實現農業資本化,促進農業生產方式轉變,2008年12月22日,彭州市首家農業資源經營合作社(土地銀行)——磁峰鎮皇城農業資源經營專業合作社正式掛牌營運,這標誌著彭州市在土地承包經營權確權的基礎上,走出了一條“農業資源經營合作社”的新路子。

“5·12”地震中,彭州市受災嚴重,大量住房倒塌,受災民眾達18萬戶。在災後住房重建中選擇維修加固的農民有11萬戶,原址重建1萬戶,統規自建1.2萬戶,統規統建4.3萬戶,異地安置0.3萬戶。統規統建和統規自建戶數占總受災戶數的31%,除維修加固外,占總戶數的80%。農民大量集中居住後,農民的生產方式怎么適應生活方式的轉變,產業怎么發展、就業怎么辦、收入怎么來等問題都迫切需要解決。在這種緊迫的新形勢下,市委、市政府提出了“成立農業資源經營專業合作社,推進土地規模經營,促進農業生產方式轉變”的工作思路,農業資源經營合作社因此應運而生。

2009年開始,成都將繼續在“土地銀行”、“田間股份制”等領域率先進行探索。根據成都的遠景規劃,到2020年,成都市將以現有660萬畝耕地為基數,耕地集中經營比例要達75%,這意味著今後每年平均新增流轉耕地約50萬畝。成都市已經獲得了這樣的先行先試權:對於具有突破性的改革試驗將實行項目化管理,制定相應的專項改革方案。在涉及土地、金融等重要改革事項將按國家規定程式先報批、後實施。

“土地銀行”是成都2009年著力探索試點的先行先試的內容之一。“土地銀行”具體運作模式是指政府出面組織,把某一區域農民的承包地使用權、農村集體建設用地使用權、以及“拆院並院”之後的農民宅基地使用權分類整合,“零存整貸”,加快農地流轉,推動農業產業化和規模化形成。“土地銀行”這一試點操作,與成都作為綜改區在土地改革中有更宏大的探索密切相關。2009年5月7日,國務院批覆的《成都市統籌城鄉綜合配套改革試驗總體方案》中,提出的創新耕地保護機制,規範土地承包經營權流轉、逐步縮小征地範圍、開展農村集體建設用地使用權流轉試驗等項目。

歷史考證

中國

通常意義上的土地銀行並非中國一些學者所言的土地銀行,他們所指的土地銀行在國外通常被稱之為土地開發公社。浙江大學的崔新明、賈生華二位先生在《試論建立城市土地銀行》(載《中國土地》,2000年第1期,以下簡稱為“崔文”)一文中認為,“代表城市政府集中進行土地徵購、整理、儲備、供應和開發的專門機構”就是“城市土地銀行”。在同一期雜誌上,潘琦先生在《試論城市土地儲備》(以下簡稱為“潘文”)一文中提出了類似的觀點(楊淑梅在《“土地銀行”激活一莊市場》一文更早地將土地儲備機構稱為“土地銀行”。參見《土地與經濟》,1999年第9期)。

儘管“土地銀行”這個詞語對中國人來講並不新穎,20世紀30年代,中國就有人提出了這個概念以及實施構想(陳太先等:《台灣土地問題研究》,第257頁,廣東地圖出版社,1995);新中國成立後尤其是改革開放以來,中國對國外土地銀行經驗以及做法的譯介。崔文和潘文所說的土地銀行與國外通常意義上的土地銀行存在著本質上的區別,即使就一般情況而言,也不應該稱之為“土地銀行”,而應該改稱為“土地儲備機構”(目前中國各地基本上都稱之為“土地儲備中心”)或者像韓國和日本那樣稱之為“土地開發公社”。

中國台灣土地銀行,成立於1946年,屬於官營銀行。其主要職能為,調劑農業金融,配合政府推行國民住宅和都市平均地價政策,辦理土地開發、都市改良、社區發展、道路建設、觀光設施等一系列的金融業務,同時也辦理一般銀行的存款、儲蓄、放款、匯兌等業務。

歐洲

法國的土地銀行,全稱為“法國土地信貸銀行”,成立於1852年,存在的歷史近150年。它是半官方的金融機構,承擔著實現法國政府住房政策和發放長期優惠貸款的業務。

德國的土地銀行,全稱為“土地抵押信用合作社”,成立於1770年,是成立最早的土地銀行,土地抵押信用合作社,“是政府的土地銀行”,它的設立,是因為當時“普魯士王朝為了解除高利貸的盤剝,使大量資金流入農村以振興農業”,具體運作程式為,願意用自己的土地作抵押而獲得長期貸款的農民或地主,聯合起來組成合作社,將各自的土地交合作社作為抵押品,合作社以這些土地為保證發行土地債券,換取資金,供給社員。這顯然與崔、潘二文所說的土地銀行存在本質區別。

意義

破解“三農”問題

農民接過土地銀行的存摺

從土地制度人手探索建立農村土地銀行,將會為解決“三農”問題找到一條新的破解之路。

1.建立農村土地銀行是確保國家糧食安全的需要。建立土地銀行,既可以鼓勵農民將閒置或不願耕種的土地存入銀行,又能夠鼓勵願意多種地的農民把土地從銀行貸出去,既可以解決拋荒撂荒問題,又可以促進土地的規模經營,形成確保國家糧食安全的長效機制。

2.建立農村土地銀行是發展現代農業的需要。通過土地銀行這箇中介可以把土地集中起來,進行規模經營,增加農業投入,推廣使用先進技術,不僅是農業結構調整的需要,也是發展現代農業的需要。

3.建立農村土地銀行是打破城鄉二元體制的需要。建立土地銀行後,進城的農民可以把自己承包經營的土地的經營權讓渡給土地銀行,從銀行獲取貸款作為創業的啟動資金;土地銀行把這些土地租賃給有需求的農民和其他創業者,提高土地的使用效益;重新回鄉的農民也可以從土地銀行中提取土地進行耕作,維持基本的生活來源。這樣,農民可以在很大程度上擺脫土地的束縛,有了更多的遷移空間與擇業自由。

4.建立農村土地銀行是解決農村資金瓶頸制約的需要。農村土地銀行把農民的土地和信貸資金結合起來,建立了農民與銀行的新型關係。土地銀行可為農民提供土地擔保和抵押貸款,既有利於農民獲得發展資金,又有利於土地流轉。土地銀行還可以辦理土地信託業務,在政府支持下發行土地債券,籌措社會資金用於發展農業生產。

5.建立農村土地銀行是建立農民增收長效機制的需要。農民通過貸出土地,培植了一大批經營土地幾十畝到幾百畝的承包大戶。這些大戶提高了土地的投入產業效率,將會取得良好的經濟效益。

6.建立農村土地銀行是實現農村長治久安的需要。在政府的主導下建立土地銀行,明確界定存、貸雙方及土地銀行的責權利,既規範了土地流轉制度,又保護了農民的合法權益,對保持農村社會穩定具有至關重要的意義。

加快新農村建設

建立土地銀行既是加快新農村建設的當務之急,也是切合中國實際、符合農民願望的正確選擇。

中國建立的土地銀行多以促進土地經營權流轉、最佳化土地資源配置為目的。新農村建設強烈的金融和土地需求呼喚農村金融組織創新。國家農村金融體制改革領導小組若能以中國農業發展銀行和農村信用社為依託,進行組織和業務整合,再賦予整合後的土地銀行開展土地存貸和土地抵押貸款等業務,符合兩家共同利益,符合農村金融體制改革取向,極大改善中國農村金融生態。

建立的土地銀行符合農民民眾根本利益,賦予農民長期而有保障的農地承包經營權,使其成為占有、使用、收益、處分四項權能高度統一的真正意義上的完全產權,並推行農地產權的資產化、股權化和市場化,這是建立土地銀行的內在要求,當然也符合廣大農民民眾的利益。同時,大量的農民外出務工,農村土地閒置、撂荒現象比較普遍,許多外出農民存在著強烈的土地流轉需求。

農村重大變革

建立農村土地銀行是個新生事物,是一項重大的制度創新,必將引發一場新的農村重大變革。建立農村土地銀行的指導思想。一是通過土地存貸,推動農業規模經營和集約經營,加快農村剩餘勞動力轉移。二是通過農地使用權抵押,使土地經營者取得中長期信貸資金,實現農業可持續發展。三是通過農地資本化和農地使用權與金融的內在結合,使農民的土地財產權益得到最大實現。四是通過農地金融制度內生機制的高效運作,推進農村城鎮化,促進城鄉一體化。

問題

農地確權問題

確權改革是成都2008年3月初啟動土地銀行的“攻克關鍵環節”改革。確權內容為明確農民及集體經濟組織對承包地、宅基地,集體建設用地、農村房屋、林權等的物權關係。通過確權,2009年,成都每戶農民最終會獲得的證書之一,是一本紅色的沒有期限的《農村土地承包經營權證》。

界定土地級差

要科學界定土地銀行性質和土地級差,農村土地銀行就是由政府組織成立的具有存貸、置換、整合、土地質押、出租土地和農業保險等業務,承擔信用中介的土地流轉機構。土地銀行必須是政府控股,確保土地的國家、集體所有權。成立土地銀行,應在全省統籌的範圍內進行,農辦、農業廳和國土資源廳應將省各地每一塊土地按照土地的地理位置、土地質量、升值潛力等情況進行分類、評估價值並制定相應合理的級差存儲租金。

健全機制

建立土地銀行要加強引導,健全流轉機制。農民可以選擇繼續經營承包的土地,也可以根據自願的原則,將多餘或閒置的土地定期存入土地銀行,避免拋荒並獲得相應的土地存儲租金補償。同時,各級政府可以通過以存儲土地換福利、就業、廉租房的措施,鼓勵農民將閒置拋荒的土地存入土地銀行。各級政府要加強宣傳和引導,村級組織可以根據具體情況,在村民自願的基礎上,統一回收閒置的土地,予以農戶相應的補償,並將回收的土地作為集體資產存入土地銀行或出租,增加村財收入。

農業安全

土地銀行貸租出的土地必須保證仍然從事農業生產或其他農業用途,若出現土地被占做其他用途,貸租者要按照規定土地價值,進行全額賠償並承擔相應的法律責任。土地銀行每年必須儲備一定數量的土地,在全省相關部門的統籌安排下,由當地的農業部門僱傭當地的農民種養當年緊缺的農作物、蔬菜、瓜果、畜禽等,拓展農民收入來源,保證國家糧食安全。

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