不動產信託

不動產信託

不動產信託是指在接受信託時,若信託的物件為不動產者,即為不動產信託,可以藉由信託的行為,保障雙方的權利和收益。

不動產信託開發型不動產信託
不動產信託是指在接受信託時,若信託的物件為不動產者,即為不動產信託,可以藉由信託的行為,保障雙方的權利和收益,例如建商就不怕地主毀約,而地主也不會怕建商賴帳或惡性倒閉。依據信託法,信託可區分為民事信託與營業信託(商事信託),概略而言,民事信託的受託人可以是一般人,包括自然人法人(例如將財產信託予某位律師,某位會計師或者某間公司等),而營業信託之受託人為"信託業法"所定之"信託業"(包含信託公司,兼營信託業務之銀行,以及兼營信託業務之投信投顧)。

概念

(圖)中國不動產企業基業長青高峰論壇中國不動產企業基業長青高峰論壇
不動產信託也可稱之為房地產信託,簡單來說,就是不動產所有權人(委託人),為受益人的利益或特定目的,將所有權移轉給受託人,使其依信託契約來管理運用的一種法律關係。它是以不動產如建築物、土地(不含耕地)等作為信託財產,由受託人按照信託契約,將不動產透過開發、管理、經營及處分等程式,提高不動產的附加價值,並將受託成果歸還給受益人的信託業務。
在不動產信託中,通常受託人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務,如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營,代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅,代修房屋、代付水電費、代辦法律手續,此外還受理土地的丈量、建築物的設計和繪圖、建築工程的承包、不動產的鑑定、評價等業務。在不動產經營中,受託人處於中介地位,一般不承擔債權、債務的經濟責任。

種類

不動產信託不動產信託
不動產信託可分為房地產信託和土地信託。

房地產信託(又稱為建築物信託)是指信託機構接受委託經營、管理和處理的財產為房地產及相關財務的信託關係。它包括房地產信託存款、房地產信託貸款和房地產委託貸款。中國房地產信託機構有兩類:一類是專業銀行設立的房地產信託機構,另一類是專業性的房地產信託投資公司。

土地信託是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益,把土地委託給信託投資機構,信託投資機構按信託器契約的規定,籌集建設資金、建造房屋、募集租戶,對租戶辦理租賃以及建築物的維護、管理或出租,把這種管理、動用所得作為信託收益交給土地所有者(受益者)。土地信託可分為租賃型和分塊出售型。

發展

不動產信託建築開發型不動產信託的信託架構
早在20世紀20年代,中國的上海就出現了信託業。但新中國成立後,停滯了很長一段時間,1978年後,信託業得以恢復。其後信託業得到空前發展。這一時期,國家對信託投資業的定位是“金融業的輕騎兵,是金融百貨公司”。由於改革在摸索中進行,信託投資業的發展也出現了很多的問題,信託業經歷了五次大的整頓,分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓,除了最近的一次,前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。

第五次整頓從1999年廣東國投破產開始,到2002年6月中經開倒閉結束,歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家,混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓,化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險,更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司“受人之託、代人理財”的本來面目,使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。

1998年,中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務,不過隨著中國信託第五次整頓的結束,各大信託機構紛紛調整自己的業務,逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日,第一個不動產信託計畫――5.5億元的“外環隧道項目資金信託計畫”在上海一周內售罄。2002年7月29日,上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計畫》信託產品通過各大銀行發售,這是中國信託業重新開業後的第一個房地產資金信託產品,產品規模為2.3億元人民幣。信託計畫期限為三年,每份信託契約金額不低於人民幣5萬元,預計收益人獲得的年收益率達4%(每年支付收益,期滿歸還本金)。而同年9月份,北京國投的CBD信託計畫則成為是中國第一個投資於地產開發的信託,到2003年9月,中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批准的大環境下,房地產信託一時成了“準產業基金”,受到房地產業界的追捧,同時也為絕大多數信託公司看好。

意義

不動產信託信託服務-不動產信託
不動產信託是以不動產為信託標的的信託業務。通過辦理不動產信託,可以起到以下幾方面作用
1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理,需要有相當的專業知識,如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委託人(即業主)本人親自管理和處理,由於知識水平所限,極易蒙受損失。通過不動產信託方式,信託機構有專業人才,經驗豐富,同時規模大、信譽卓著,辦事方便可靠,就能免除上述風險,收到較好的效益
2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用,在其土地上新蓋或增建建築物,但資金缺乏。此時,可將其原有土地或土地使用權,以抵押的方式,作為擔保物,發行不動產債券。
3、提供信用保證,實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中,如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解,就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受託人,並從受託人處獲得融資或信用擔保,就能最終實現不動產的銷售。

特點

不動產信託不動產信託
不動產信託是針對委託人的不動產提供高度專業化管理,一方面除著重對不動產標的本身的維護、修繕、改良、保全及環境的改善,以提高不動產標的本身的品質價值外,另一方面規劃不動產標的的最佳管理運用方式,如不動產標的以租賃、或出售處分、或重建,以期對不動產的利用達到最高效益。因此,不動產信託有以下優點:
1、確保產權移轉,避免遺產紛爭;
2、專業管理經營,如出租、出售、開發;
3、財產的獨立性,不得強制執行;
4、享受經營收益,保障生活。

需求對象

1、在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。
2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產相關事務的人。
3、土地所有人慾進行開發計畫。
4、其它特殊不動產規劃目的。

虛擬案例


(圖)不動產信託不動產信託
客戶:張先生始終勤奮工作,賺的錢除了日常開銷外,都存起來買房子。現在已擁有一幢自住的好房子,又努力打拚買一間店面租給別人,因此,張先生所得稅的級距已達到了40%,為此,張先生開始規劃資產的移轉及分散,但不知如何規劃較好?
信託機構:建議張先生運用信託規劃,將店面成立不動產信託,規劃在若干年後將店面贈與給子女,信託期間仍可由信託專戶中領取部分租金做為生活零用所需,其餘將於信託結束後邊同店面一併移轉子女,而現在及未來都不用繳贈與稅,且信託期間有契約保障,張先生對店內扔擁有掌控權,萬一發生緊急狀況,需要處理店面或子女不孝順,張先生可隨時解除信託,收回店面。如此,既可節稅又能掌控財產權

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