不動產

不動產

不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物,包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的,如探礦權和採礦權。如建築物及土地上生長的植物。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。不動產是財產劃分的一種形態。因不動產對人們生活影響重大,且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性和不可移動性等特點,故許多國家法律對其均有特殊規定。在民事實體法上,不動產權利的變化,如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時,必須經一定登記的公示手續,否則不發生效力;在民事程式法上,因不動產所引起的糾紛,一般應由不動產所在地法院管轄,如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》,就有類似的法律規定。

基本信息

名稱

不動產

概念特性

不動產不動產

概念定義:不動產是指實物形態的

土地和附著於土地上的改良物,包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的,如探礦權和採礦權。

如建築物及土地上生長的植物。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。

房地產估價規範:房地產(real estate,real property),土地、建築物及其他地上定著物,包括物質實體和依託於物質實體上的權益。

自然特性:不動產作為自然物的特性有:

1、不可移動性:又稱位置固定性,即地理位置固定。

2、個別性:也稱獨特性、異質性、獨一無二,包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。

3、耐久性:又稱壽命長久,土地不因使用或放置而損耗、毀滅,且增值。我國土地有使用年限。

4、數量有限性:又稱供給有限,土地總量固定有限 ,經濟供給有彈性。

不動產景氣循環不動產景氣循環

社會經濟特性:體現人們之間的社會關係和

經濟關係的特性。

1、價值量大:與一般物品相比,不動產不僅單價高,而且總價大。

2、用途多樣性:也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性,主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序:商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及廣泛性:又稱相互影響,不動產涉及社會多方面,容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性,分為正的外部性、負的外部性。

4、權益受限性:由涉及廣泛性引起。政府主要通過設定管制權、徵收權、徵稅權和充公權四種特權進行管理。

5、難以變現性:也稱為變現力弱、流動性差,主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

6、保值增值性:增值指不動產由於面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等,其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵禦通貨膨脹。

性質類型

不動產不動產

不動產是財產劃分的一種形態。因不動產對人們

生活影響重大,且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點,故許多國家法律對其均有特殊規定。在民事實體法上,不動產權利的變化,如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時,必須經一定登記的公示手續,否則不發生效力;在民事程式法上,因不動產所引起的糾紛,一般應由不動產所在地法院管轄,如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》,就有類似的法律規定。

最核心的不動產類型就是土地。而以土地為基礎再進行擴展,有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據吸收說,房屋被土地吸收,成為土地的組成部分,不能成為獨立的不動產;同理,莊稼等土地上的附著物也被土地吸收,也成為土地的組成部分,也不能成為獨立的不動產。所以根據不動產的定義以及吸收說的理論,在實體上只有土地為不動產。吸收說可以說是傳統法理,但是這種制度隨著現代經濟的發展,也有了發展。比如德國為了突顯房屋的價值,使其與土地在價值上分開,但又不違背傳統法理,就提出了地上權制度,然後根據吸收說,讓地上權吸收房屋,這樣也就符合吸收說的理論了。而另一些國家卻與此相反提出了分離說。根據分離說,土地與附著於土地的物(特別是價值明顯的物如房屋)分離為不同的不動產。如土地上建立一個房屋,此時土地與房屋為不同的不動產,但是一般情況下會產生與之相一致或協調的制度,如日本因此提出了法定租賃權與法定地上權,這樣土地為獨立的不動產,法定租賃權或法定地上權與房屋合併成為獨立的不動產,然後就符合了傳統法理。

一般國家都規定不動產的類型,如我國規定不動產的類型有如下:土地、建築物、構築物以及添附於土地和建(構)築物的物。

與動產的界定

不動產不動產

比較法研究:各國對動產與不動產的界定也是

不同的。國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標準,而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如,飛機、船隻等,國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。

民法學上的物,是指存在於人身之外,能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標準,物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物等。

劃分標準:其中,動產與不動產的劃分,是以物是否能夠移動並且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。

電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的,但這並不是不動產。因為這些東西都是可以移動並且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動,是因為你不想移動,而不是不能移動。所以,你的電腦電視書桌等都是動產。

動產和不動產有時是可以互變的。例如,果園中果樹上的果實,掛在果樹上時是不動產,但是如果採摘了下來,那就變成了動產。鋼材水泥等是動產,但是用其做成了房屋,就變成了不動產。

善意取得

理論基礎

不動產不動產

善意取得制度:淵源於古日耳曼法的“以手

護手”原則。依據該原則,占有是物權的外形,占有動產者,即推定其為動產占有人,而對動產有權利者,也須通過占有標的物而加以表現。因此,有權利者未占有其物時,其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者,僅能向相對人請求返還,若該相對人將動產讓與第三人時,則僅可向相對人請求損害賠償,而不得向第三人請求返還其動產。“以手護手”原則注重權利的外觀,並以權利的外觀視為權利的表征,適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要。

善意取得制度是日耳曼固有的公示思想里日耳曼法的物追及制度及其限制基礎的現代表現就是善意取得制度,前提是觀念的所有權的產生。按照物權的公示原則,物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來,即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權,這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力,善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征,而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時,縱使其表征與實質的權利不符,對於信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響,該善意第三人取得的物權受法律保護。

占有與本權分離現象的存在是善意取得制度存在的現實根據和意義。若占有人與所有人合而為一,則善意取得制度不適用。觀念所有權的發展,使得占有與本權分離的現象增多,為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全,而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里,對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產,對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產,代替登記簿者乃讓與人的所持與占有,它們構成了應受保護的善意的基礎。”

占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能,因為占有即具有事實支配標的物之外觀。隨著現代社會和市場經濟的發展,觀念的所有權的發展致使占有與本權分離的現象經常發生,使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰。占有與本權的時常分離,使得占有作為動產的公示方法就不再充分,不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人,尤其在所有權保留和讓與擔保的場合,以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人,更顯得可疑。

這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則,在動產物權於事實上被放棄,從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。

在不動產領域,則不存在上述情形。由於不動產登記制度的建立和完備,不動產的登記由官方統一進行,使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障,因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力,以登記為公示方法的不動產發生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少,因而具有更高的概然性,從而更具有公信力。因此,善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時,即使存在登記與本權分離的情形,善意第三人亦可獲其利益,除非有他人向登記機關提出異議並已記載於登記簿上的情形。

權利外觀理論:權利外觀理論在吸收“以手護手”原則占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上,並吸納羅馬法的“善意”要件,應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求,逐漸生成發展起來,並成為占主流地位的學說。它將當事人內部諸要素切斷,是當事人之間的內部情勢不致外溢,而影響、害及第三人,把權利及法律關係的外相形態作為相對人利益的保護標準。

不動產不動產

制度規定

《法國民法典》第2279條規定:“涉及動產物品時,占有即等於所有權證書。”法國法的善意取得僅適用於動產,這是因為,唯有動產適用於占有和根據占有對之作權利歸屬。 《德國民法典》第932條規定:“物即使不屬於出讓人,受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人,但在其根據上述規定取得所有權的當時非出於善意的除外。”第929條規定:“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付於受讓人,並就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的,僅需轉移所有權的合意即可。”《德國民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動產,但其所指向的第929條則明確將物限定為動產,而且第932條規定與“動產所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條,《瑞士民法典》第708條,中國台灣民法第801條,1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定,將善意取得之適用限定為動產。各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護,而對不動產交易不適用善意取得制度。

但是,《德國民法典》第892條又規定了可以基於相信土地登記公信力而取得土地上的權利,事實上突破了善意取得僅限於動產的限制,將善意取得的適用範圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用於所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第1款規定:“出於善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或其他權利的人,均受保護。”台灣《土地法》第43條亦規定:“依本法所為之登記,有絕對效力。”登記有絕對效力,係為保護第三人,將登記事項賦予絕對真實之公信力,俾第三人因信賴登記而取得土地權利時,縱令其登記原因無效或得撤銷,真正權利人亦不得以之對抗該第三人。

台灣地區於1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》,與原有條文210條,增訂75條,刪除15條,修正127條,變動幅度甚大。在物權變動方面,為確保善意第三人的權益,以維護交易安全,明定不動產善意取得,於第759條第二項規定:“因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”

各國的不動產制度不同主要在於各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動產實行契據登記制度,該登記制度具有如下特點:

(1)形式審查主義。登記官吏對於登記的申請,只進行形式上的審查,至於契據上所載權利事項有無瑕疵,則不予過問。

(2)登記無公信力。已登記的權利事項,公眾不可信賴其為真實的權利狀況。

德國、瑞士等國的不動產登記,實行權利登記制度,該登記制度的特點有:

(1)實質審查主義。(2)登記具有公信力。

中國台灣民法規定,不動產物權之變動,非經登記不生效力或不得為處分。至於登記,對於第三取得人之關係如何,以之讓與登記法,未為明文規定。

依台灣“土地登記規則”第49條、50條之規定,登記機關接受申請案件後,應即依法審查,如有瑕疵,應通知補正。由此可見,中國台灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義,但其采“視窗的審查”的同時,採取了公證制度。這樣,公證人便首先對內容進行審查。由於有此審查,登記管理縱只作形式的審查,也可保障登記的正確性。 因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示,公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬,才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家,由於登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問,因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力,善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。並且,此時如將善意取得制度適用於不動產,則顯然不利於保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在於保護交易安全,但從其產生髮展的歷史背景來看,其意亦在於在當時片面強調靜的安全的社會現實中,保護動的安全,以適應社會經濟發展和財富增長的需要,平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此,在設計善意取得制度時,不能片面的追求動的安全,而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用於不動產,皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

中國對不動產登記實行實質審查主義,賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則,只要無異議登記,即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符,因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護。中國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度,但《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產,而且就此司法解釋演變生成的歷程而言,其“實質是指共同共有的不動產,而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見,中國實際上已經承認了不動產的善意取得。

不動產公示登記的方法,為各國通例。不動產善意取得系藉助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易,縱使存在登記與本權分離的現象,善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記,即因缺乏登記的公信力,而第三人仍與無權處分人進行交易,則可推定第三人存在過失,不能適用善意取得。中國尚未建立起健全的不動產登記體系,主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得,那么中國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度並無實質影響。況且,中國《城市房地產管理法》第37條第6項規定,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。此規定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。

研究情況

法國、日本等未承認不動產的善意取得,實與其不動產登記的形式審查主義有關。中國實行實質審查主義,因此不動產善意取得在中國有其制度基礎。善意取得制度,是近代以來民法法系的一項重要制度,對於保護善意取得財產的第三人的合法權益,維護交易活動的動態安全,具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大,因此應流通安全的經濟要求,而生成和發展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度,源起於古代日耳曼法中的手護手原則,歷經了由古代,中世紀而近代乃至現代的漫長歲月,其制度創造、判例、學說屢經變遷,在諸多市場經濟國家確立起來,發揮著保障流通安全的功能。然而,善意取得制度是否亦適用於不動產領域,各國立法規定不一,並且在理論研究方面,學者亦存不同見解。

制度評析

不動產不動產

1、否定說:一般認為善意取得制

度僅適用於動產領域,認為所謂善意取得,即指“無權處分他人動產的讓與人,於不法將其占有的他人交付於買受人後,若買受人於取得該動產時系出於善意,即取得該動產所有權,原動產所有人不得要求買受人返還。”

至於不動產,“因以登記為其公示方法,交易中不致誤認占有人為所有人”,“因為不動產登記制度的建立,第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。”

故在建立不動產登記制度後,“善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適用。”

即使存在“不動產準用動產善意取得的必要,也僅在違章建築等極少數未進行保存登記的不動產之上。”

對於“已登記的不動產發生登記錯誤,應通過公信原則或登記更正程式來解決,不適用善意取得。”

2、肯定說。承認不動產善意取得。他們認為中國《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關於共同共有財產善意取得的規定,就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失,則采犧牲其他共有人的利益,而維護交易秩序和交易規則的立場,確認買賣關係有效。並且,在現代社會中,“無論現代不動產登記制度多么獨立、完善,仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生”,不動產因而存在不動產無權處分的可能。

所以,僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由,一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的,對於相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言,也有失公允。 否定說雖然都反對不動產的善意取得,但其各自反對的理由並不相同。

否定說中有兩種代表觀點,第一種觀點以梁慧星先生為代表,他們認為,“基於物權登記的公信力,即使登記錯誤或有遺漏”。依此觀點,善意第三人因信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易,即使登記名義人非為真實權利人,亦取得不動產所有權,否認不動產善意取得。在善意取得制度的理論基礎問題上,梁慧星先生曾言:“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據解為法律的特別規定,不啻為正確之解釋”,但同時又認為“謂善意取得制度是一項基於占有的公信效力而產生的制度,並無不妥。”

占有的公信效力,即依物權變動的公示效力,凡占有動產的人即應推定為該動產的所有人。從權利外觀理論出發,往往容易得出不動產亦可適用善意取得的結論,而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產善意取得的同時又否認不動產的善意取得的自相矛盾。但是在不動產善意取得的問題上,他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點,對此持否定的觀點。

否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表,他們認為不動產登記制度的存在,又因為不動產登記簿具有對一切人公開的性質,因而任何人無法在不動產領域內提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動產善意取得完全對立起來。他們認為,依公示公信原則,即使公示與權利關係不一致,標的物出讓人無處分權時,善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經具有了確定當事人主觀心理狀態的意義,登記名義人或占有人推定為真正權利人,那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。

公示公信原則的標準為客觀標準,而善意取得的標準為主觀標準,因而在不動產領域,由於不動產以登記作為公示方法,第三人以其不知或不應知權利的真實狀態予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用於不動產,而善意取得制度則不適用於不動產。

然而,在現實生活中,發生不動產登記權利內容與真實權利狀態不一致的情況非常複雜,概括起來,導致這種不一致的情況發生的原因主要有:

(1)因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤塗銷;

不動產不動產

(2)登記以外的法律變動,如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼份額以外的不動產並為繼承登記;

(3)買賣契約無效或被撤銷,但登記尚未塗銷;

(4)依法律規定取得不動產物權,如徵收土地,但尚未辦理登記;

(5)不動產共同共有關係中,不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形,第三人往往難以知道真實的權利狀態。第三人如不知或不應知真實權利狀態,信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易,應為善意。此時如否定不動產的善意取得,顯然不利於善意第三人的利益的保護。由此看來,此種觀點的缺陷乃在於其對現實生活中已經存在並將繼續發生的錯誤登記等情況視而不見。持肯定說的學者雖然都肯認不動產的善意取得,但其對不動產善意取得的依據存在分歧。有學者認為,“由於不動產的物權變動的公示方式是登記,因而,在不動產交易中,雙方當事人必須依照規定,變更所有權登記,因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動產所有權的可能性,也就不存在適用善意取得制度的必要前提。”

由此可見,其肯認共同共有不動產的善意取得,乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為,不動產善意取得的前提,即不動產權利登記記載與真實權利狀態不符,是“因為現今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。

抵押

不動產抵押的程式較為複雜,通常的情況是抵押人一方面是借款人,同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款,為了表示能夠按期履行債務,借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款,請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是,首先借款人與金融機構建立借貸關係,簽訂借款契約(也稱主契約);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構,簽定不動產抵押擔保契約(附屬契約),建立抵押關係。最後抵押雙方持主契約(借貸契約)和抵押契約一同到不動產所在地的房屋土地管理部門,申請辦理不動產抵押登記,完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中,首先要審查借款人身份,資信及商業證明,其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況,檢查抵押物是否屬於不能抵押的範疇之列,確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有,並且不存在任何法律上的瑕疵,應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估,並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值,確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押契約之前,金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行諮詢調查,以免在簽完了貸款契約和抵押擔保契約之後辦不下來抵押登記。

贈與

不動產贈與契約

贈與人:(以下簡稱甲方)

住所:

有效證件號碼:

受贈人:(以下簡稱乙方)

住所:

有效證件號碼:

受贈人為法人或其他組織的:

受贈人:(以下簡稱乙方)

住所:

負責人:

職務:

甲方自願將其下所有的不動產贈與乙方。按照有關法律定,雙方達成贈與協定如下:

第一條不動產的坐落位置及其他自然情況

本契約所指不動產位置於:其他自然情況,如面積,戶型,建築時間等等。

第二條贈與人的權利與義務

(一)贈與人的權利

1.不動產所有權轉移於乙方前,甲方有權使用該不動產或將其出租給第三人且有權獲取因出租該不動產所產生的收益;

2.甲方可根據需要要求乙方在契約生效且接受贈與之同時履行一定的義務(如:扶養甲方夫妻);

3.乙方有下列情形之一時,甲方可以撤銷贈與:

(1)嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬;

(2)不履行對贈與人的扶養義務。

(二)贈與人的義務

1.按契約約定轉移不動產所有權於乙方;

2.附義務贈與中,贈與財產有瑕疵的,應在附義務限度內承擔與出賣人相同的責任;

3.故意或重大過失導致契約所指不動產毀損、滅失的,應承擔損害賠償責任。

第三條受贈人的權利與義務

(一)受贈人的權利

本契約生效後,乙方依法取得契約項下不動產之所有權。

(二)受贈人的義務

1.若贈與契約附義務,乙方應按契約約定履行所附義務。

2.甲方依契約約定撤銷贈與時,乙方應向甲方返還不動產。

第四條贈與標的登記

甲乙雙方應按有關法律規定共同辦理不動產轉移登記手續。

第五條本契約一式兩份,甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。

甲方(簽章):乙方(簽章):

簽約時間:

契約

契約編號:_________

贈與人:_________

住所:_________

身份證號:_________

通訊地址:_________

郵政編碼:_________

電話:_________

受贈人:_________

住所:_________

身份證號:_________

通訊地址:_________

郵政編碼:_________

電話:_________

為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務,雙方本著誠實信用的原則,並根據有關法律法規,制訂本協定,以資共同遵守。

第一條贈與財產

贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人,其所有權證明為:_________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)

第二條贈與財產的狀況

名稱:_________

數量:_________

質量:_________

價值:_________

位置:_________

第三條贈與目的:_________

第四條贈與財產的交付

贈與人會同受贈人於_________年_________月_________日,到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。

第五條手續辦理

受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續,逾期不辦的,視為拒絕贈與。

第六條權利保證

贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋,在贈與前並無積欠稅金,倘有贈與人應負責繳清。

第七條費用負擔

受贈人無須向贈與人支付任何費用,但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。

第八條贈與的撤銷

贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與契約或者經過公證的贈與契約,不適用前款。

第九條贈與物的交付

贈與人不交付贈與的財產的,受贈人可以要求交付。

第十條贈與物的損毀

因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的,贈與人應當承擔損害賠償責任。

第十一條贈與物的瑕疵

贈與的財產有瑕疵的,贈與人不承擔責任。

附義務的贈與,贈與的財產有瑕疵的,贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵,造成受贈人損失的,應當承擔損害賠償責任。

第十二條贈與的撤銷

1、受贈人有下列情形之一的,贈與人可以撤銷贈與:

(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

(2)對贈與人有扶養義務而不履行;

(3)不履行贈與契約約定的義務;

(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的,贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤

契約書

不動產贈與契約書 贈與者(以下簡稱甲方)、受贈者(以下簡稱乙方)雙方締結如下贈與契約:

第一條甲方將後記的不動產依以下各條約定贈與對方。

第二條甲方會同乙方於 年 月 日進行後記的不動產移轉登記及轉讓手續。

第三條前條的轉讓系以現有狀況下交付乙方。而自簽約日始至年月日止,乙方得繼承為後記不動產建築物的出租人。甲方須將前述房屋租賃契約書交付予乙方。

第四條乙方受贈後記的不動產後,應負撫養甲方夫妻之責。但,乙方應自後記不動產租賃所得租金x元於每月前交付與甲方。但,當甲方夫妻之一生病時,或乙方生子時,雙方可重新酌商前述的約定。

第五條乙方如有下列情形之一時,甲方可撤銷本契約:(1) 無法履行前述的撫養義務時。(2) 對甲方犯下重大罪行。

第六條乙方若因前條任一事由遭致撤銷契約時,不得將後記的不動產轉讓,並應立即將之歸還甲方。第七條根據第二條所述後記不動產於辦理移轉登記或交付日之前損壞時,則撤銷後記不動產建築物的贈與,而僅贈與土地。乙方可不支付第四條但書中的撫養費。

不動產標示:(1) 土地:坐落於市街號,面積:畝。(2) 建築物:木造房屋二層,面積:一樓畝;二樓 畝;建築物正租賃中。本契約一式兩份,甲、乙雙方各執一份為憑。立契約人贈與人(甲方):住址:身份證統一號碼:受贈人(乙方):住址:身份證統一號碼:

××××年××月××日

統一登記制度

2013年3月28日,國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工進行通知,要求2014年6月底前出台並實施不動產統一登記制度,由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責。

不動產不動產

對此,SOHO中國董事長潘石屹微博評論稱這是個好政策,並大膽預測,如果實施房價馬上會跌。財經評論員余豐慧也認同:不動產登記條例會成高房價剋星。“出台並實施不動產統一登記制度”對於對房地產調控具有重要意義,對於高房價將有抑制作用,全國實施不動產統一登記制度將是樓市調控的核武器。全國實施不動產統一登記制度,意味著官員財產公示制度將從不動產包括住房上尋找突破口。

房價一直是中國百姓關注的問題,也是媒體追蹤的超級熱點,此次關於不動產統一登記制度即將出台的通知,讓它成為輿情熱點。

由於“不動產統一登記系統”是按照“信息化”和“可查詢”的思路進行整合、設計,在“房叔”“房姐”等事件頻繁爆發的背景下,“條例”是否涉及到對查詢的權力、許可權、範圍等有針對性的規定內容,十分考驗參與起草有關部門的智慧。實際上,從技術條件而言,在全國範圍內“以人查房”並無技術障礙,通過住建部於2012年6月初步完成的“全國房地產信息聯網系統”,在技術上就可以實現。

已經成型的住建部“全國房地產信息聯網系統”實際由三個子系統組成,即個人住房信息系統、保障性住房信息系統和住房公積金監管系統三部分組成。2012年6月,住建部已經實際完成了和60餘個大中型城市及房地產熱點城市的聯網工作,並形成了統一的資料庫。在此基礎上,住建部篩選了其中40個城市,作為首批聯網試點城市。

2013年11月20日,國務院常務會議決定,整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。2013年11月19日,SOHO中國董事長潘石屹發布微博稱,“這是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。” 不過潘石屹同時認為,反對這項政策的力量也是十分巨大的。

有業內人士認為,實施不動產登記制度,是一項基礎性工作。若再跟進住房信息公開和房產稅,持有多套房產的成本就將上升,甚至會有“反腐”的效果。這將帶來的一種可能就是,買房人對投資房地產熱情下降,同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應量的增加,進而帶來房價下降。正如潘石屹所說,不動產統一登記會面臨很大的反對力量。因為統一登記肯定會觸動一部分人群的既得利益。不動產統一登記切實推進還需要中央的決心、地方的配合。

不動產不動產

針對國家發改委透露的今後將建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台的訊息,華遠地產董事長任志強(微博)在微博上呼籲“別放空炮”。2007年,《物權法》出台就提出不動產實行統一登記制度,不過一直沒有實質性進展。不過對於任志強的呼籲,潘石屹表示“也許這次狼真來了”。

國土資源部在其官網上發文表示,將在2016年全面實施統一登記制度。

國土部還明確給出了時間表:在2014年建立統一登記的基礎性制度,2015年推進統一登記制度的實施過渡,2018年前,不動產登記信息管理基礎平台投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

2014年6月30日,記者上午從權威人士處獲悉,《不動產登記條例》要延期,有望在今年年底前出台。

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